市场研究对房地产开发的重要性不言而喻，但到目前还没有出现被广泛认可并推而广之的市场研究方法，虽然研究体系各有千秋，但能够解决定位中一揽子问题的研究方法还没有出现。

市场研究不是万能钥匙
市场研究是一个仁者见仁、智者见智的活。
有这样一个案例，发展商因为项目的户数车位比而迟迟无法确认最终的设计方案。
一种观点认为城市经济还不发达，私家车保有量很低，项目如果执行低户数车位比，需要增加开发投入，未来车位的空置也会造成管理上的难题。
另一种观点认为，充足的车位是项目高端定位的一种实体展现，而且支持该观点的人，认为汽车走入寻常百姓家的时间不会太远。
争论双方都无法说服对方，但双方的观点都没有错误，而问题的最终解决依据，仅仅只是依靠“当地近半年汽车上牌量”这一个数据。
如果需要做一个关于当地户数车位配比的市场研究，相对常规的方法可能是比较市场上的同类型项目，取它山之石，尽管不会出彩，但至少能让自己在竞争中立于不败之地。
这种做法消耗人力、物力自不必说，这种研究最终的结论也只是对现在时点的客观现实做一次阐述，对项目自身的发展并不能提供建设性意见，最终的决策还是需要通过综合的考量才能做出。
从这个案例最后的结果看，是通过对车位的使用需求出发，一个关键数据就让所有人看到了未来的趋势，通过简单的判断就迅速地做出了决策。
市场研究并不是解决项目开发的万能钥匙。常常会有一些需要通过市场研究来解决的问题，发现其导出的结果非常苍白。
造成这种境况，一方面是信息自身的针对性不强，另一个就是信息的未来不确定性。
这些问题的出现，就是“细化、再细化；深化、再深化”，耗费时间、精力自不必说，沿着这条道走，最终的结果不是把自己绕沟里，就是把项目带进沟里。

市场信息研究的战略与战术
关于信息的针对性问题，最明显的反映就是客户需求研究。
通过问卷、访谈等方式向非专业的普通人群提出客厅开间、进深是多大等专业问题时，大部分的普通消费者并没有非常清晰的概念。
对自己住房的详细尺寸，不要说是普通大众，就是专业人士也未必能够娓娓道来，至于多少尺寸是自己需要的，就更是无从说起了。
答案的选择，更多的只能随性而为，或者被“误导”至理想中的结果。
普通大众对建筑的理解和认知更是有限，在面对“专业”产品问题时，只能通过自己的常识来做判断。
当然，常规的问卷和访谈结果，大部分产品面上的结论都是常识范围内所能预料到的。
市场研究中的信息针对性问题不仅仅会反映在客户需求的范围内。
房地产行业所具有的地域性、市场自身的复杂性等等都会影响到信息的针对性，这些都可能导致市场研究结果出现偏差，最终可能导致信息的失效。
信息的未来不确定性在市场研究中的反映更为明显，市场研究中的信息采集都是基于现在某一个时点而开展。
例如市场的去化分析，无论是按照户型、还是按照面积，所研究的结果只能研究时点的市场反应。
虽然它能反映现阶段市场的需求导向和产品线上的产品去化、存量关系，但它无法提供未来的市场需求导向等信息。
特别是在项目定位阶段的研究与项目正式面对市场检验之间还存在时间差，这个时间段里一旦出现重大的外部影响，已有的市场格局可能会面临被颠覆的局面。
70/90政策的突然出台，曾经导致多少项目定位推翻重新来过，国家的重大产业政策、税收，甚至突然出现的一个“八卦”信息都有可能对需求导向形成影响，而市场的前瞻性研究就象预测股票能涨到多少钱一样。
市场研究在其它方面可能还存在不足，但谁也无法否认市场研究在项目定位中的作用。
通过市场研究的确能了解到项目定位过程中必须的外部信息，至少，市场研究能够反映出当前的客观现实。
对于信息的不对称性，首要的解决方式是提高信息的针对性，例如前面案例中提到的用上牌量来说明车位的需求。
这个问题说起来可能会比较轻松，但可能会对目前从宏观经济到微观市场的市场分析框架进行重组，要从每个项目的关键问题出发，而不是千篇一律地使用同一个模型来分析研究不同的项目。
战略——从问题出发。
解决问题的方式肯定不止一种，小学的时候老师倡导我们“一题多解”，也许是为了提高我们的思考能力，但在面对问题的时候，不妨尝试一下用不同的角度、不同的方式去面对问题。
客户需求研究的目的是为了了解客户实际的产品需求，我们往往在提供可选择答案的时候，已经很主动的将客户框在了一个范围内，这种客户需求研究实际上是一种主动型的引导。
如果产品形成以后，客户在实际使用中有所不便，甚至直接抡大锤进行改造，只能说这个产品失败了。
如果换个角度去理解，将主动引导改变为客观的分析，就能够更贴近客户的真实需求。
而落实到具体的实施，就是改“客户谈问题”为“研究其生活实态”。
其实，客户的需求来自于生活，了解生活了，自然也就了解了住房需求的种种要素。
战术——换角度思考。
对于信息的未来不确定性，更多的只能从方式上去看待，曾经看过财务管理学中的风险分析方法，该方法提出“风险是由多个不确定的要素组成，而确定风险概率就是判断不确定因素的比例”。
信息的未来不确定性，可以通过将若干无法确定的问题进行外部环境分析，不断地将不确定因素分解、确认，当不确定因素控制在一定范围时，就可以形成多个方案，而多方案比较就是解决信息的未来不确定性的手段。
谁也无法准确地预测未来，但可以设想未来的发展方向，提供多方案选择，以提高对未来动向的把握能力，不至于因单一方案而带来风险。
市场研究中的区域规划研究可能是未来不确定性指数较高的研究内容之一。
很多图纸上的价值提升点，都面临“什么时候做、可能在哪里做、做成什么样”的问题，而且规划的严肃性因为地域的不同、发展商运营能力的不同而尺度游走。
一旦有对项目存在重大影响的规划信息发生变化，可能对项目就是一个颠覆。
《大电影》中因为项目周边垃圾站等不利规划信息的曝光导致滞销，又因为地块里的自然泉水喷涌，成为稀缺资源而造成房价爆涨的场景，这在现实中也有发生的可能。
对那些能够对项目产生重大影响的要素，进行多方案分析，可以将最有可能变成现实的几个方面都考虑在内，就可以预防因重要信息的变更而造成的风险。

市场研究是项目定位的基础，它是重要的；
市场研究是项目定位中的规定动作，它是严谨的；
市场研究是项目定位的引擎，它是有极限的；
市场研究是动态的，它是有风险的……