前段时间做无锡项目，第一次接触到物流园区内综合性地块的Case，规模庞大而又完全不熟悉。说实话，晕菜不是一点点。
一路摸索过来，回过头总结了一下经验教训，也确是收获良多。对于物流园区内如何发展住宅的问题，也算有了一些自己浅薄的认识。
所谓物流园区，简单来说，就是将众多物流企业聚集在一起，目的是能够共享资源，形成规模优势，发挥集群效应。
而通常物流园区附近都伴随着住宅区以及商业配套，由于物流会带动人流，往来的人和货都多。
在这里工作的人也聚集起来，这就容易在附近形成置业群，所以物流园区带动人气的同时也带动需求。
市场存在需求，但只有当这种需求被有效激发，才能实现价值提升。分析物流园区的客观条件，在人气汇聚的背后，却又难免的出现车流过多、环境嘈杂等负面因素，而这些因素很大程度上造成了住宅项目开发的硬伤。
如何弱化不利因素，化解市场抗性，解决矛盾所在，是我们在开发物流园区住宅时必须要考虑的问题。

政府规划
透彻了解政府对整个物流园区的规划布局是至关重要的。
一个大型综合物流园区内一般包括住宅区、保税仓储区、配送区、商务区、工业区等区块，选择地块前，要系统地了解政府对于片区的划分以及交通要道的设置。
对于位处工业区和配送区的地块需要细加考虑。
在做地块规划的时候，特别要注意地块周边的商业形态以及沿地块四周的道路容载量和最高限速。
需要避开在临工业区、临快车道和主干道地块部分设置住宅区，并应该特别设置一定的景观隔离带，减少不必要的外部环境对住区的影响。
苏州的工业园区在整体的规划与布局上值得借鉴，工业区一般运输量大，重型车辆多，但它们却被布置在园区的南北两边。
远离商业区以及住宅区而紧靠园区外围的交通干线，可以使不同用途的交通需要自然分开，有效地避免重型与轻型交通的混乱，更重要的是可以不影响到园区的住宅生活环境。

用地规模
物流园区中更适宜用地规模较大的住宅项目开发。
小规模项目因为体量的限制，其自身的配套景观设置能力较弱，很多时候并不能自成一体，多数需要依赖已有的市政商业配套来满足自身需要，因此项目整体受外部环境影响也会较大。
而物流园区客观存在的外部环境缺陷便不可避免地给项目带来负面效应。
相反的，大体量项目的开发，只要加大项目内部环境的营造力度，形成独具自身风格的园林和景观，并注意项目与外部环境的有效隔离，在满足生活需要的同时，也可提升居住的质量。
这在规避不利因素的同时，也给项目本身增加了品质感和吸引力。
如上海西北物流园区内的国际包装城，项目总占地600亩，分三期滚动开发。一期占地83亩，建筑面积85000平方米，建有大面积框架式现代展示区，以及现代商务办公区，是整个项目的中央商务区，也是中国第一个行业CBD。

项目的两条临街道路——真南路与祁连山路，均属于交通主干道。
虽然周边上海西站、沪嘉高速、沪宁高速、上海中外环线穿插其间，车流量大，环境嘈杂，但是项目从规划入手，于临街处修建小高层的围合式建筑，内部则是多层的商住两用楼，从而达到了“进拥繁华、退享安逸”的效果。

产品形态
从产品上讲，物流园区附近是不适宜做高档项目的。
因为高档住宅的客户群大都注重居住的周边环境，尤其是豪宅的住户，他们不仅要求小区内有优美的环境，而且要求片区的自然环境、人文环境相对优越，并且比较安静，可长期居住。
物流园人多车多，显然不具备片区环境要求，即使是附近的区域，也会受到影响。
物流园区尤其是商贸型物流园，与高新区或者贸易园区相似，都是经济园区，商务性功能较强，从这点上讲，项目中的投资型产品具有明显的优势。
办公的集中、交通的便利等特点，使得很大一部分在这里工作的人为求方便，愿意居住或租住在附近。
选择投资型住宅产品，能够很好地利用物流园区的客群心理。既可以吸引有居住需求的那部分人群，又可以导入市场中的投资群体，无形中扩大了项目目标客户的范围。
所以，我认为投资型物业在物流园区可以算是一种讨巧的选择，这种形态也会随着园区建设的成形而逐步增加，并最终成为物流园区住宅市场的主流产品形态。
物流园区的住宅发展之路，其实就是如何有效规避不利因素之路，以提升产品的自身价值。
在这方面，我的理解尚显浅薄，只能说是阶段性的思考和认识。有很多方面，包括产业、规划和营销，仍需要学习和摸索。