对于外界而言，现在的鹭岛国际社区可能已经不再是一个“谜”。
但作为该项目的合作方，我们却有幸见证了鹭岛国际社区在成都“走出谜团，一飞冲天”的辉煌历程。
2002年，滕王阁地产拿下了位于成都市中心西南角的422亩土地。但其后的事却很让人“费解”，开发商拿了土地却没有立刻进行开发，他们到底想做什么？
在三年的沉寂之后，这块土地迎来了苏醒的时刻，同时也步入了“巅峰时刻”。
2005年，在国家房地产宏观调控政策的影响下，全国楼市普遍疲软。但9月17日开盘的滕王阁·鹭岛国际社区一期“北欧森林”却实现了一个月即告售罄、销售额4.4亿。
从2005年6月到9月，滕王阁·鹭岛国际社区只用了三个多月便完成了从“平民”到“明星”的蜕变，从一个名不经传的公司一跃成为明星企业、明星楼盘。
高速成长的背后隐藏着什么样的故事，让我们“一窥其貌”。

开发商之“特立独行”
一、全国坐标系
从开始接触滕王阁·鹭岛国际社区项目，与滕王阁地产王总的沟通中，我们发现，在2002年拿地后开始，开发商就开始对项目进行研发、考证，为项目整体规划提供指导。
在此期间，滕王阁地产组织了大批的人员在全国进行考察，并将重点放在国内一线城市的知名楼盘上。
确定考察对象后，就在楼盘对面住下来，整天观察、找标杆，对楼盘的产品、营销等进行全面细致的研究，为自己的工作提供科学、全面、系统的参考依据。
一个成功的人，首先应该是一个善于学习的人。同理：一个优秀的企业，也应当是一个善于学习的企业。
在鹭岛的开发模式中，我们可以清晰地看见许多国内优秀楼盘的影子，如广州星河湾、上海世茂滨江等，但它并不是产品的简单复制，而是无数先进开发经验的集合。对于一个资历尚浅的开发商来讲，这一点尤其重要。
因此，从星河湾、世茂滨江，到成都鹭岛国际社区，我们看到的是一个类似的开发模式，也是一个成功的开发模式。简而言之，就是产品全面升级的豪宅开发模式。
细心的人可以发现，鹭岛国际社区在园林主题的打造上明显有世茂滨江的影子，而对产品细节、现场的打造思路则与星河湾手法如出一辙。
所以，滕王阁地产在产品的打造上不惜投入重金，坚持以产品来说话，以现场震撼来推动销售。
他们三家开发商都有共同的特点：一是由其它行业转入房地产的新开发商，二是拥有强大的资金实力，三是都市豪宅项目。
正因为开发模式清晰，所以才会决策快、效率高、手笔大。正如滕王阁王总所讲：“要大幅度拉开与本地开发商的距离”。
一开始，项目的定位与开发就是放在全国坐标系来考量，以国家级的标准来要求，做名符其实的“中国名盘”。

二、标杆物业
在参照国内优秀楼盘的同时，开发商的视野并没有因此而受到局限，他们同样对香港和国外的许多项目进行考察、寻找灵感。
在滕王阁的“资料库”里，我们可以找到许多世界知名房地产项目的宣传资料，鹭岛国际社区的水晶国际公寓、SPA会所即是参照世界同类顶级产品打造而成。
这是对“国际社区”这一命名的有力支撑，是其“国际视野”的显现，更重要的是通过这些产品，在市场上树起了一个标杆，抢占了市场的制高点。
没有正式命名之前，水晶国际公寓在内部被称为“楼王”：
豪华大堂、进口观光电梯、平层户均250㎡、精装修、顶层私家游泳池，这种物业在成都是第一次出现，在业内引来的更多是“怀疑”。
但是，从营销的角度来讲，水晶国际公寓的价值就完全不一样了，甚至远远超出了其本身。
水晶国际公寓仅54套房子（卖与不卖，并不重要），但它是一个标杆物业，是整个社区的“形象代言人”，它的存在最重要的是营销价值，当水晶国际公寓起价7500元/㎡的价格一打出来，整个社区的档次是完全不同的。
水晶国际公寓，作为西部首席公寓式豪宅一经推出，鹭岛国际社区“豪宅社区”的地位奠定了，其标杆物业的作用在市场上发挥得淋漓尽致。

三、金融团队的“商业逻辑”
领导团队是一个公司的“大脑”，公司的一切运转都是“大脑”指挥的结果。
鹭岛国际社区的成功，与滕王阁地产领导团队的指挥作用密不可分，可以说这个“大脑”是一个极赋商业智慧的“大脑”，一战成名就是最好的佐证。
滕王阁地产的主要领导大多都是学经济出身，且其中许多人都有在各大商业银行担当要职的经历。他们有属于自己的商业逻辑，他们用独特的思维模式来诠释他们对地产的理解，他们更多的是从“投资”的角度来思考地产。
他们对每一笔投资与产出都进行了周密的计算，不仅仅是计算自己的投资回报率。同时还要考虑购房者的投资回报，争取开发商与购房者都得到最大的回报，达到真正的“双赢”。
他们要做“真正的商人”，懂得“算大账”，该花钱的一定要花。于是有了一期北欧森林每平米超过600元的绿化投入、水晶国际公寓超豪华的配套标准、鹭岛国际会所的百万主题雕塑“飘”……
而一个月4.4亿的销售业绩则是对其“金融商业智慧”的肯定，也印证了一句话“付出才会有收获”。

产品时代，一切用事实说话
一、现房销售 = 实力 + 勇气
2005年6月10日，鹭岛国际社区召开新闻通报会，这是滕王阁地产拿地后第一次公开与媒体见面。
也就是在这次通报会上，外界才终于知道了项目的一点点粗略的状况：国际社区、7500元起水晶国际公寓、9月开盘，更重要的是将以“现房、准现房发售”。
“现房、准现房”意味着开发商将为此承担巨大的风险与压力，这在当时成都还少有先例，没有人愿意冒这种风险。
选择了“现房、准现房销售”，意味着滕王阁只有“一条路”可走，他们只能将产品做到最好，连退路都没有。
但风险背后同样也存在机遇，最后，滕王阁·鹭岛国际社区做到了，他们在成都一战成名，他们向外界证明了自己的实力，也显现出了勇气与霸气。

二、豪宅路径
1、国际视野，中国一流
鹭岛国际社区，是成都市中心城区占地422亩大型原生态、高绿化率都市豪宅项目。项目以“国际视野，中国一流”为开发目标，力创“中国名盘”。
2、市区·422亩·高绿化率
总占地：422亩；总建筑面积：75万㎡；总户数4356户。
一期：总用地面积51533㎡；总建筑面积131653㎡；绿化率52.7%；总户数732户。
二期：总建筑面积25万㎡；绿地率60% 。
三期：总建筑面积：32万㎡；绿地率60%以上。
3、八大国际大师
一期——建筑：澳大利亚柏涛建筑设计公司（王漓峰、Peter）；景观：日本丸山正光；会所室内设计：香港PAL设计事务所（梁景华）；水晶国际公寓室内设计：新加坡特格设计公司（吴绿茵）。
二期——建筑：新加坡联设计公司（王绍迎）；景观：香港贝尔高林景观公司（Henson）。
三期——建筑：美国KLP建筑设计公司（Keller）；景观：美国泛亚易道景观公司。
4、“321”开发主轴
3大主题景观。
2大私家会所。
1种现代乡村主义建筑风格。
一期北欧森林，二期亚马逊热带雨林，三期夏威夷冲浪沙滩。
鹭岛国际会所、亚洲顶级SPA会所。
现代乡村主义建筑风格。
5、标杆物业
一期：水晶国际公寓（参照世界顶级公寓豪宅标准打造）。
二期：水晶四季公寓（以世界十大豪华酒店“美国四季酒店”为蓝本打造）。
6、生活方式
A、文化：会所私家消费——四大俱乐部——社区活动
鹭岛国际会所是社区私家会所，只对业主开放。
以会所为中心，为业主组建四大俱乐部：高尔夫俱乐部、音乐发烧友会、拳迷俱乐部、业主网友会。
每季度举行一次大型活动，每月举行一次小型活动，每周举行拳迷竞猜活动。
B、服务：英式物管，最安全小区。
鹭岛国际社区六大安全保障措施：所有人员凭卡出入、外来车辆禁止入内、全天候轮换巡逻、对讲系统确认身份、24小时闭路监控、红外线防越界。

三、细节制胜
鹭岛国际社区在整体开发上是成功的，但其并没有忽视对产品细节的追求，不仅避免了“金玉其外、败絮其中”的恶果，还使项目在营销上更具竞争力，细节也是其制胜的关键。
一期北欧森林做到了“建一个社区，造一座公园”，为此打造出十大生态景点：森林大道、溪谷森林公园、森林泳池、美澜湖、英式大草坪、鹭之岛、水岸木栈道及美人鱼码头、高尔夫果岭、水上音乐舞台、音乐房子。
北欧森林移植了3500棵以上、70余种各类乔木，其中胸径30CM、树龄50年以上的名贵树种近200棵，包括银杏、桂花、华棕等，平均每平方米绿地的实际投资超过600元。
社区标杆物业“水晶国际公寓”则汇聚了众多世界顶级设施：德国蒂森克虏伯观光电梯、丹麦丹佛斯地暖系统、法国ARCER新风系统、德国汉斯格雅、杜拉维特卫浴设备和阿尔诺厨具等。
社区私家会所配套有：豪华大堂、投影视听室、室内咖啡吧、多功能会议中心、恒温游泳池、汤池、健身房、室外咖啡吧、五星级客房；
此外还有：主题雕塑“飘”、丹麦DYNAUDIO音响、丹麦B&O音响、英国B&W音响、高尔夫果岭景观等。
甚至连最容易忽视的酒店式公寓，也全部按照五星级酒店装修标准进行豪华精装修，配备科勒洁具、汉斯格雅花洒，赠送热水器、空调等。

一战成名
鹭岛国际社区的整个营销、推广过程是一个简单而又复杂的过程。
简单在于不做毫无意义的事、不说不切实际的话，复杂在于如何让说的每一句话都能引起市场共鸣。
每一次出手都要谨慎思考，每一句话都要“掷地有声”，最简单的事情同时也是最难办的事情。因此，纵观整个营销、推广历程，我们可以看到许多值得回味之处。
一、玩悬念，玩神秘。
有悬念的事物，始终是最令人感兴趣的，电影如此，房地产推广亦是如此。
营销战本质上就是心理战。
对于一个外来的非知名开发商，在成都要开一个大盘，一个高档盘，怎样才能被市场接受，对市场形成影响力？
于是，在鹭岛国际社区的营销、推广过程中，充满了悬念与神秘。
1、2002年拿地，2005年开始开发。期间没有新闻、没有炒作。
2、现场封锁，谢绝参观，盖好才卖。
3、信息封锁，直到项目开盘后，信息的透露都是相当有限的。
只是在开盘当天，才能拿到楼书、户型单张等宣传资料。
4、会所主题雕塑“飘”，来自意大利，出自名家之手。
制作、运送、安装过程对外保密，在开盘头一天才揭开神秘面纱。

二、不轻易说话
在鹭岛的“词典”里，“低调”的意思是“不轻易说话，说话就要敢说大话”。
他们追求的目标是“精”，而不是“多”，所以，从鹭岛国际社区初次亮相到销售结束，只发动了三次广告攻势，但每一次都干得“轰轰烈烈”。
第一次，2005年6月10日，新闻通报会，初次正式亮相。
说：国际社区、7500元起水晶国际公寓、现房、准现房发售、开盘时间。
没有过多的话，但每一句都足以震撼人心，可谓“一鸣惊人”。
第二次，2005年8月2日前后，产品推介会，八位国际大师齐聚成都。产品推介、八位大师畅谈设计理念、设计大师与本土设计师对话、项目现场严密封锁。几个“老外”的到来，在鹭岛的操作中变成了“空前盛事”，引起了广泛关注，也成了一些楼盘学习的样板。
第三次，开盘前半个月，集中爆发。
项目主要卖点、神秘雕塑、开盘时间。广告集中投放，占据大多媒体显著版面，形成强大的广告攻势，半个月基本售罄。
严格地讲，只有第三次才能够算是“爆发”，因为只有这一次，鹭岛的广告才能够勉强算是“铺天盖地”。对于一个市区大盘而言，这已经算是相当“低调”了。
但是，三次“攻势”却在2005年将鹭岛国际社区推上了“巅峰”，不能不说是一个奇迹。

三、 说大话，说实话
在鹭岛，“低调”的另一层意思是“敢于说大话”。
鹭岛国际社区有“四个第一”：
成都第一个1/2/3期分别由不同的国际大师打造的国际社区；
成都第一个平均每平方米绿地实际的投资超过600元的社区；
成都第一座按国际化标准打造的顶级豪宅——水晶国际公寓；
成都第一个具有国际化交流语言的社区私家会所。
敢说自己是第一的人并不多，这“四个第一”曾经招来了许多的非议。
但是，鹭岛国际社区在“说大话”的同时也坚持“说实话”，我们在这“四个第一”下面可以找到强有力的“支撑”。
成都第一个1/2/3期分别由不同国际大师打造的国际社区。
一期：澳大利亚柏涛、日本丸山正光，香港PAL、新加坡特格；
二期：新加坡联、香港贝尔高林；
三期：美国KLP，美国WT。
成都第一个平均每平方米绿地实际投资超过600元的社区。
一期“北欧森林”移植了3500棵以上、70余种各类乔木，绿化率达到52.7%，平均每平方米绿地实际投资超过600元。
成都第一座按国际化标准打造的顶级豪宅——水晶国际公寓。公寓以世界级都市中心区顶级公寓豪宅为参照标准，配套设施均选用世界知名品牌。
成都第一个具有国际化交流语言的社区私家会所。
鹭岛国际会所以“雕塑、音乐、高尔夫”三大国际化交流语言为核心元素，收藏名家雕塑、购进名牌音响、打造高尔夫果岭景观。
在鹭岛国际社区的宣传物料中，“说大话、说实话”的原则贯穿始终。
在楼书、DM单、报纸广告中，可能会看到不少的“豪言壮语”，但其绝对会有真实存在的产品为依据，不会存在“假、大、空”的浮夸与不切实际的口号。

四、少即是多
在建筑学上，有一句非常有名的话“少即是多”。鹭岛不仅将这句话用在了建筑上，也用在了产品的营销推广上。
从十大景点到社区绿化环境，从水晶国际公寓的超强配套标准到鹭岛国际会所的尊贵与品味……鹭岛国际社区可以说“周身是宝”，如果每周推出一个卖点，我想鹭岛的广告应该可以维持一年。
但鹭岛没有这样做，我们将卖点进行了高度“浓缩”，最后归纳到四个方面：八大设计大师、高绿化率、水晶国际公寓、鹭岛国际会所。
甚至连开发商内部极为满意的“十大景点”都没有入选，在别的开发商看来是不可思议的，为什么？
卖点不能超过3-4个,多了没有人记得住，鹭岛是要目标消费群记住这些卖点，而不是炫耀自己的“财大气粗”，“少即是多”的原则在这里得到了体现。
“少即是多”并不等于“少即是好”，“少”就可能无法得到有效的传播。在这种情况下，鹭岛选择了重复，已经确定的东西尽量不变，购房者可能错过某一次广告，但绝不会错过每一次广告，项目的主要卖点将得到更广的传播。同时，“重复”是增强记忆最直接有效的方法，如果每次都看到同样的内容，想不记住都难。

五、宁缺勿滥
最近几年，互联网、数字电视、移动网络等各种新兴媒体相继崛起，大有改变传统的广告传播方式之势。但对于房地产而言，最主要的推广传播途径仍然是以传统媒体为主，尤其是报纸。
传播媒体、报纸版面的选择将对楼盘的推广、销售产生巨大的影响，房地产项目的竞争升华为传播渠道的竞争，报纸的版面可谓“寸纸寸金”。
鹭岛国际社区在推广传播上奉行“宁缺勿滥”的原则，选择主流的媒体、选择能直达目标消费群的媒体。要上报版，就上最好的版面，软文炒作一定要在房产版，硬广告一定要在要闻版或房产版，其它版面不予考虑，没有好的版面宁可不上。
简而言之，就是花了钱就要有回报，不好的版面，其传播价值将大打折扣。

六、鹭岛“成名之路”
五月：
第一次亮相，一则招聘广告，引来800人。
绝不在招聘版，必须是半版，必须是最好的版面(A8)。
六月：
6月10日新闻通报会，一鸣惊人。
说：国际社区、7500元起水晶国际公寓、现房准现房发售、开盘时间。
邀请成都各大媒体参加，会后各媒体争相报道：华西都市报《422亩鹭岛国际社区亮相》、成都商报《中海、和黄、滕王阁，三大国际社区刷新住在成都》、天府早报《7500元/㎡ 鹭岛天价公寓惊现双楠》、成都晚报《鹭岛国际社区将现外双楠》。
七月：
第一篇形象广告刊登，没有咨询电话，现场封锁。
媒体报道：成都商报《悄悄盖房，建好才卖——成都外双楠惊现神秘在建大盘》、《沙发6.8万》，华西都市报《外双楠记者三探神秘大盘》。
八月：
产品推介会，八位国际大师齐聚成都，引起轰动。
８月１日提前采访，进行广告宣传、现场报道。
8月2日举行产品推介会、中外建筑设计师论坛。
媒体报道：成都商报《鹭岛国际社区举行产品推介会》、《中外建筑大师巅峰对话》，华西都市报《对话国际大师，探讨国际成都》。
九月：
9月17日正式公开发售，集中宣传。
神秘雕塑揭幕，鹭岛国际社区创成都地产四个第一。
9月底：
半个月，702套住宅销售基本售罄，销售金额4.4个亿。
鹭岛国际社区一举成为成都知名楼盘。
媒体报道：华西都市报《鹭岛革了成都楼市的命》。

短短3个多月的时间，鹭岛国际社区完成了进化，一举成名。