基本信息

时间：2005年10月3日－6日

地点：上海展览中心

主办方：上海展览中心、上海协作国际展览公司

观前随想：

进入房地产行业几个月，一直听到前辈们面对低迷的市场用期待的口气不断说“金九银十”，似乎这铁定是个巨大商机的季节，像金科玉律似的。于是我也没理由地憧憬着带有奇迹色彩的9月和10月的到来。9月转眼而至又悄然而过，成交量毋庸多言，似乎上海大多数开发商依旧没啥大动作，于是自我解释：国庆期间的秋季房展，久寂之后总有爆发了吧。

边走边看：

1.展会布置——虚华

凡事不看内容先看门面，吸引到了眼球才能指挥到脚步。许多开发商在展会的布置上都各显神通，力求标新立异。但无论展会包装如何炫，吸引的到底还只是眼球，现在的购房者人人都是半个专家，没有真正的实力可拐不走他们的钱包。另外，很多开发商都醒目地道出了诸如“购房保价方案”、“购房无忧计划”、“2年内无条件退房”等文字，这是一个很值得注意的现象。尽管所有的开发商将此般举措解释为对自己产品品质的信心或是“想消费者所想，为消费者负责”。但个人认为，开发商做出如此承诺来吸引购房者的原因在于他们自己也对上海楼市今后2、3年内的后市不甚看好，或者说，他们也认为消费者2年内看跌已是普遍现象。当然，他们的承诺到时是否真会按照消费者的理解兑现还是一个谜。

2.徒有其表的楼书

瞥了几眼华丽的楼书——内容太虚，不免对那十几页160多克的铜版彩页心疼可惜，这样的一个文本拿到咱当年学校后门大叔那儿批量制作，单本的成本也下不了10块钱。它的内容居然仅是介绍楼盘的设计理念，引用的都是些八竿子都打不着的国外园艺的图片。对于真正有意向购房的人来说，一扫而过之后得不到任何有用的信息。小区的具体位置、房价、房型、各房型面积、小区总图规划、配套设施、绿化等，一概看不到。

3.暧昧的楼盘价格

展会的众多楼盘有很精美的模型、楼书，却没有明确的价格定位，有的只说“大概”、“预计”之类的措辞，有的索性说均价未定，我问到的几个楼盘价格和以前相比降幅也都不大。按降价程度，大致可以分为三类：

一类：大幅降价（至少降价20%以上）

金沙雅苑：4月金沙雅苑开盘均价11000，8月去过他们的售楼处，价格还是11000，铁板一块。这次参加房展会，价格无疑是大大松动了：单价7500元起，有一幢楼均价只有8000。

万里雅筑：均价8300，还可以打98折。上海楼市降价的急先锋万里雅筑这次参展，在前期大幅降价的基础上价格又有微调。

奥园：均价7500。比起五一房展会开出的均价9500，收敛了不少。

二类：价格微调，小恩小惠（不足一提）

东苑米兰城：颛桥的东苑米兰城还在死守7300的报价，问及优惠情况，售楼员信心满满地回答有总价3到5万的优惠。

如此小打小闹不知能打动多少购房者。想用小恩小惠的降价来吸引买家的侥幸心理估计要落空了。难道是不好意思当着诸多同行的面跳水，怕同行笑话？

三类：死守原来报价

天山河畔花园：报价20000。售楼员自己也承认这个价格卖不出去，但还是希望市场好转，能够卖出个好价钱。这个楼盘的二手房在芙蓉江路天山路中介那里报价13000、14000的也多得是，售楼处这个价格只好作为标本先摆上一段时间了。

上海兴昌城：报价18000到20000。问了一下，开盘几幢了，答曰:开盘一幢。问曰：几月开盘。答曰：6月开盘。问曰：这幢销售比率多少。答曰:销售比率10%。帮他们估算了一下，4个月销售一幢楼的10%，按照这样的销售速度，总共6幢楼，至少销售20年。

4.市场倾向——买方

大多数楼盘工作人员的服务态度明显好转了，仔细看看：多数工作人员其实并没有急于推销房子，而是着重于收集客户的联系方式。或许有这种可能：展会上这么多同行在一起，个别楼盘率先降价很有可能引起“公愤”，但是大家也明白，守着以前的价格不放，成交量也会和前几个月一样。所以开发商们心照不宣：展会上都不降价，只是努力收集客户资料，过几天再与客户联系，借各种优惠、让利的名义再行降价之实。

5.顾客到底在想什么？

此次房展会似乎成了开发商对购房者心理价位的调查。在询问价格后，如果问讯者觉得价高了，他们都会主动反过来询问：“那您认为多少合适？”，而不像以前那样翻白眼。

观后总感：

简而言之，本次房展会的情况就是“热热闹闹房展会，冷冷清清成交量”。楼市调整远没有想象中那么彻底，那么全面。市场的观望气氛依旧浓厚，买卖双方似乎都还抱着探路的心理。要掏钱的那方觉得楼盘的性价比还没有达到自己理想，不愿贸然决定，唯恐几个月后又要饮恨；要盈利的那方，既想占有市场，又不想平白舍弃那一块的利润。双方都在不断地寻求最理想的平衡点。也正因为大家都在为这个最现实的因素——价格在斤斤计较，得失的不断协调却使得价格最终悬而未定。个人觉得对于开发商来说，还是要以保证利润的前提下早日落袋为安为上策。

不知这被炒得让无数人心驰的“金九银十”是否也就如此收场了？

[作者系上海成全公司市场研究员]