展会数据看市场

2005年10月3日－10月6日在上海展览中心的房地产秋季展会上，万科地产、顺驰房产、上海城建、上海置业、复地集团等实力开发商悉数参展，另外象迪拜帕尔马地产、墨西哥拉布塔地产、泰国勒拉芬有限公司等海外开发商和代理商也纷纷登场。共计219家中外房地产开发商参与本次展会，可谓声势浩大、场面隆重。

据主办方声称本次秋季房展一扫5·1房展冷清的颓势，开幕当天就有近5万余人参观，整整4天展会过程中，进场人次共计达到16万，创造了上海假日楼市的新高。根据统计，本次房展促成预售2863套、面积25万平方米、金额达12亿元。

光从上述数据来看本次房展可以说是非常成功的。从实际情况来看，仅人流量，本次房展确实吸引了大量看房者的关注，这一点是值得我们欣喜的。但是仔细研究可以发现一些问题。如果根据上述数据，12亿元成交25万平方米，那么平均的成交价格只有4800元/平方米。而本次房展的参展楼盘，其均价5000元以下的项目不足30%，如此低的均价从何而来？官方提供这样的数据是非常值得我们怀疑的。也就是说本次房展是否真如主办方所说的完成了大量成交，需要打上一个大大的“？”。

市场情况究竟如何？根据网上房地产统计数据，黄金周实际销售网上签约仅1086套，比去年同期少近800套，所谓的2863套成交是主办方杜撰而成的。看的人多、买的人少是目前市场的实际情况，所以热闹的展会场面并不表示进入10月上海房地产市场就开始回暖。观望并没有由于房展会的大力促销就此完结，市场成交量也并没有如搜房提供的数据来得让人乐观。

9月，上海新批准的预售量为404万平方米，比8月177万平方米增长了120%，创了今年月度新高，这说明开发商整体开始进入“快跑”状态。从供应结构来看，9月的404万新增量中，闵行110万、松江53万、南汇41万、嘉定34万、浦东33万，外围中低价位的产品占据主流。

展会促销看市场

宏观调控后，面对利益与风险、坚持与让步，大部分开发商选择了让步。那么上海开发商是如何让步的？“8月调价格、9月玩花样”是上海房地产现在最流行的。方案救市、营销救市主导了9月的上海房市。

本次房展几乎各个房产商都有些促销措施，主要的手段基本就是前期送物业管理费、送契税、送装修、送汽车等。后期主要是承诺补偿差价、有息退房、买房返还现金、变相降低首付等促销手段。本次房展会上开发商的促销方式基本分三种。

1、稳扎稳打，随市下调

品牌开发商的做法相对温和稳妥，拿万科和金地来说本次房展也提出了自己的优惠方案。万科提出名为“万科点亮生活”的主题活动，旗下项目推出20-30套的特价房源，优惠15%；推出“幸福传递计划”给予老客户多1%的折扣；推出“HAPPY家庭节”活动提升物业管理服务。金地提出了“品质提升价值”的一整套优惠计划，主要包括新盘送装修、免一年物业管理费，对于老客户给予更多优惠。

2、不管不顾，大幅降价

与品牌企业的稳扎稳打形成鲜明对比的是一些大打价格牌的项目，如夏朵小城推出部分特价房，最低打出4100元/平方米的价格，相比其6月份5700元/平方米下调幅度达到1000元以上。在展会上每天限推10套房源，优惠8.5折。开发商心态一目了然。

3、坚持到底，就是胜利

当然还有一些是开发商走坚持路线，如慧芝湖花园还是报价均价13000，单价11400起。优惠方案是买房送香港数日游，还有迪斯尼公园的票。虽然明知如此销售肯定无法形成质变，但是开发商表示寄望后市能出现转机。

客户心态看市场

对于目前的市场情况购房者抱有的心态到底如何，本次房展搜房网在现场做了相关的客户问卷调查。

购房者对于后市的判断

结果显示，71%的受访者认为现有的房地产市场将会继续下跌，只有10%的受访者认为房市可能回暖，6%的被调查者认为市场将保持僵持，另有13%的被调查者“说不清楚”。可见对于后市的判断普遍处于悲观的状态。

购房者购买时机的选择

与对市场判断结果相对应，购房者购房计划的调查显示：43%的被调查者计划在半年到一年间购房，26%的购房者计划在3-6个月内购房，另有26%的购房者将购房时间推迟到1-2年间，而打算3个月内购房的被调查者只占5%。可见在购房时机上，大部分的购房者处于继续观望心理引导中。

通过搜房提供的调查数据可以得出这样的结论：购房者对于后市判断继续看跌，购房计划也随之延后，半年内考虑购房的客户仅仅占31%，而短期内就考虑置业的客户只有可怜的5%。这说明宏观调控不仅仅打击了投资客的投资热情，同时对于真实购房自住用户的需求也给予了极大的抑制。在自主需求和投资需求同时被压制的情况下，市场交易量萎缩到原来的1/3也就让人非常容易理解了。

展会后市场走势判断

商品的价格源于其价值、市场涨落源于供求关系。今年上海1－8月房地产供求比仅为1:0.55（注：2004年上海1-10月份房地产供求比为1:1.19），有效需求较去年减少约64%，供大于求的市场结构已经非常明显。在供过于求的市场情况下价格必然难以保持原有水平，价格竞争和下调只是时间问题。现在上海原有价格体系已经被打破，整体已经开始下跌。

小区域的价格波动可能会影响周边区域甚至整个上海的价格体系。值得注意的是松江九亭目前市场价格有了极大的变化，新项目五洲云景花苑（5500元）和馨亭苑（4850元）都突破了区域原有的价格体系，虽然奥园作为区域大盘继续保持7500元的高位价格，但是相比之前9000元的价格，也有很大幅度下调。

市场价格体系应作为一个整体来看，在2004年小区域的价格上涨会连锁带动周边区域市场上涨。目前不少地区已经出现价格大幅下调的情况，因骨牌效应影响周边区域是非常有可能的。

上海市场的价格战已经开始打响，只是大部分项目还有些遮遮掩掩，不好意思的样子，通过促销和活动来弱化降价的感觉。9月上海市场供应量持续放大，而消费者继续保持观望。在供应放大而需求不足的情况下，预计后市将继续保持向下调整的趋势。

[作者系上海成全公司市场研究员]