关注事实

宏观调控从5月起到如今，市场的表现如何呢？6月1日到6月15日，杭州市区的800多家二手房中介总共才卖出150套房子，而杭州的情况可以说是上海的一个缩影。上海每天一手房的成交量仅为过去的40%，只有200多套，近半数的楼盘，6月份一套房子也没有卖出，同时上海的16000多家房地产中介，其中四分之一关了门。

是否真的寒流就这样到来了呢？对此，我们应该有客观的、跨越时间的解读。或许从长远来看，中介迟早会恢复元气，一路走好，而开发则会步入一个理性健康的发展阶段。

对多方利益格局的解读

对于目前阶段性的现状，除了购房者外，税务部门在急、银行在急、开发商急、政府更急。据浙江省建设厅公布，浙江房地产税收占地方税收近21%，加上建筑业，达到了36%以上。调控使浙江今年的财政收入锐减已是事实，而这一轮调控同时也让银行的压力倍增，杭州和上海楼市的交易量萎缩，意味着房地产企业的回款减少，也就无法还贷。

但大部分房地产商们并没有丧失信心，他们认为地方政府不会对地方经济、税收、银行等问题不加考虑，因此在经过短期的市场震荡后，市场的观望迟早会结束，他们最期待的当然是10月的房交会，希望市场如去年一样，逐渐转暖。

而事实上我们对此次政策应该有充分的解读，七部委的政策中，发起部门有建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七个部门，再加上地方政府及各地方分级部门，究竟谁的利益更趋重，如何在地方利益、部门利益、国家利益中找到一个平衡点是此次政策调控的关键所在。

因此对此次的调控，如果我们单方面地从银行、税务、地方政府的角度理解问题，都会有所偏差，我们必须从一个整体的政治及社会经济系统层面来理解这个问题。未来整体的经济或政治需要，即使在阶段上牺牲了部分的部门利益、地方利益，对中央而言也是在所不惜的，因此问题并没有那么乐观地会在短期内得到解决。

政策背景解读

中国经济发展中长期存在的结构性问题，即相对于投资、出口对经济的强劲支撑，内需对经济增长的拉动作用始终表现乏力。因此1998年在扩大内需及全面推进市场化改革的历史背景下,开始将房产及汽车等行业作为扩大内需的增长点，从而催生了中国房地产业1998年以来至今长达6年的高速增长，但随之而来的问题也开始凸现。

房地产及汽车等行业的投资过热，导致原材料需求紧张，基础生产资料上涨，随之而来的是受到普遍争议的无视资源的粗放性增长模式，这种增长模式带来的资源浪费、重复建设已经大大降低了中国未来经济增长的可持续性。

因此在这一背景下，中央政府对增长的质量日渐重视，然而大多数的地方政府仍停留在“投资饥渴”的阶段。这种情况下，抑制工业生产与投资继续增长成为紧缩政策的重要出发点之一。因此，中央政府以房地产为切入点，把抑制房地产业的过快发展做为此轮政策调控的核心关键点也就不足为怪了。

未来政策走向

我们认为，中央政府的下一步改革重点将会是结构性调整：变粗放型的增长方式为集约型的增长方式；更加注重增长效益，降低经济增长的环境成本和社会成本，走可持续发展的道路；解决经济社会各方面存在的结构性问题，建设和谐社会。

在房地产方面，中央政府在近期将不会再有进一步的调控措施出台，而是把更多的精力放在落实前期推出的调控政策上。纠正地方政府在执行过程中的偏差，引导相关行业进行结构性的调整，使其更符合科学发展观、建设和谐社会的执政思路。

因此，我们预计中国政府下一步的做法并不是打压价格，而是从约束地方政府行为入手，加大经济适用房的总量面积，起到稳定社会的作用。另一方面，通过此次调整，借机挤压房地产开发商的巨额利润。这或许会是未来一个比较现实的政策走向。

结局——是否是市场的倒退？

本轮的调整政策，一是提高了购买和交易成本，打击了投机需求；二是配套商品房和中低价商品房加大了供应。

这潜藏着对市场机制的伤害。这也意味着行政指令性的供应量与市场自发性的供应量基本对半分，市场的空间大大被压缩。尤其是一批优秀的非国有房地产开发巨头市场空间的压缩，而这批力量，正是本轮房地产大潮辛苦培育出来的主要成果之一。

如果说，跨区县、跨地域发展是房地产企业壮大的途径，是市场变得强大的表现，那么此前，通过建立公开的招投标制度、拍卖制度等艰难推进的市场化成果，是否会停滞甚至倒退？毕竟，市场的健康和长久，维系于充分竞争的机制。

计划分配和市场竞争极不协调地站在了一起

由于控制手段的缺口或者控制力度的不足，在过去，经济适用房成了可以跟任何楼盘竞争的“万能胶”。经济适用房会让周围的商品房受到非常不平等的竞争。而除此之外，大部分的经济适用房并没有卖给最初设定的中低收入人群。

总体说来，经济适用房会对所在区域的整体市政环境、生活配套产生一定的影响，进而对整个区位的价值提升产生一定的影响。如果区域价值提升的空间因此而受到压缩，那么从经济适用房的选址来讲，实际上是土地资源没有得到善用。

对政府执行能力的又一次考验

为保障中低收入人群的居住权而建造的经济适用房，对于中国乃至世界的许多地区来讲，都是一个很好的范例，但是如果控制不好的话，会对房地产市场产生负面影响。因而，政府的控制执行层面是关键。经济适用房的户型和总价能否真正做到新政策所规定的那样，其中的执行问题成为关键因素。

历史上，为了解决这些矛盾，北京乃至全国各个城市出台了不少限定措施，但往往没有实际效果。现在中央对各地方政府的考核中，是否执政为民作为了党性原则来考虑，最近中央一道道政策下来，目的是要牺牲高速发展来保障社会公平，在这种政策取向下，各地的执行力度只会比中央政策更严格。或许这次政府所扮演的角色对房地产市场泡沫的控制至关重要，也是对市场化改革这么多年来政府决策执行能力的又一次考验。

[作者系上海成全公司市场部经理]