针对房地产业的新一轮宏观调控启动之后，银行银根紧缩，产品市场消化速度明显下降，资金回笼速度骤减。各大地产商开始感到了行业调控下的丝丝“冬意”。面临金融环境的重大变化，作为中国本土开发商的重要行业机构，中城联盟开始积极应对，房地产开发企业与地产金融企业共同研讨商量新形势下的应对策略。

不同于以往通过债务链条滚动资金的循环方式，房地产开发企业开始思考通过融资链条循环资金的可能。而早在三年前就曾在国内出现过的REITs成了开发商与基金公司和银行共同研讨的重点。

REITs是Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托基金）的缩写。它是近年来在海外证券市场迅速发展的，在证券市场公开发行上市的、专门从事房地产投资经营的信托基金。REITs诞生于十九世纪八十年代的美国，已有100多年的历史。REITs的诞生主要是通过信托投资形成避免双重征税，经过长期的发展和调整之后，在美国，REITs已有超过3000亿美元的市值。

REITs既能象股票一样私募、公募、流通、交易以外。对于投资者来说，它的风险低于股票，流通性与股票相同，回报的稳定性则好于股票。经营管理的透明度好，每年的业绩要进行强制性分配（在美国高达90%）。对于开发商而言，可以将投资形成的商业物业整体溢价出售，加快开发商资金的流动速度，缩短房地产产业链。

本世纪初，REITs登陆亚洲，近几年发展迅猛。2002年第一个REITs产品在新加坡上市，当时仅3亿新币，仅三年时间，已达到95亿新币，三年增长三十倍。

REITs作为资产上市流通的新型投融资形式在中国还是拥有广阔的前景的，但是由于受到现有体制和法规的限制，短期内在我国还难以出现真正意义上的REITs产品。现如今在国内金融市场出现的“信托计划”便是REITs在如今中国金融市场秩序下的过渡产品，但其仍然受到两大政策因素制约：第一，每单业务发行总量不能超过200份，这一规定直接限制了融资规模；第二，不允许集中交易与挂牌流通，限制其流通行为。仅能通过私募形式进行的投融资行为，无法公募发行，对很多资金紧张的开发商来说，难免显得杯水车薪。开发商更关心的是如何快速解决眼前已出现或即将出现的资金危机。

近日，重庆国投推出的“景龙国际公寓股权投资信托计划”，福建联华信托推出的“联信宝利”信托计划，北方信托推出的房地产系列投资信托计划都具有基金的模式。这些在业内被称为“准房地产信托基金”的出现为下一步真正房地产基金的推出奠定了基础。

可喜的是，全国工商联住宅产业商会的“廉租房REITs”有望在政策上获得政府的支持，成为房地产信托基金初现的曙光。虽然该基金是与廉租房挂钩，才获得相应的政策支持，但作为REITs在国内市场的一个突破，“廉租房REITs”获准上市依然依然值得市场的期待。

[作者系上海成全公司营销总监]