2001年到2004年昆山楼市一路高歌猛进。目前城区商品房均价已超过4500元/平方米，城东及城北等新开发区域也在3000元/平方米以上，所谓商战鏖兵，多谋者胜。那么2005年昆山房市的热点区域如何走向？

从昆山2003年、2004年的楼市发展来看，东北部区域发展明显较快。长江北路沿线的商品房供应量大幅度上涨，开发量达到了惊人的近100万平方米。长江花园、阳光世纪花园、凤凰城、昆山花园、巴比伦花园……这一个个楼盘见证了长江北路的崛起，此外位于长江北路新浦路交界处的大卖场——易初爱莲的开张也极大地改善了原长江北路沿线缺乏配套设施的状况，使得该区域的人气得到进一步的提升。之后该区域的房价也在不到2年的时间内几乎翻了一番，至此，大量楼盘开发形成的联动效应、相关配套丰富所带来的地段升值引起板块热的铁律又一次在昆山得到了印证。

昆山南部，楼市潜热点

昆山是否仍有之前火爆的市场机会存在？我认为昆山南部区域是一个值得关注的地方。

首先，从昆山城市化的发展进程来看。昆山的城市架构正逐渐扩大，市区向四周延伸，开发南部区域成为必然。相对于西部区域别墅市场的成熟和东北部区域市场的火热，南部区域在昆山楼市一直比较低调，目前的房价基本在3500元/平方米以下，可挖掘的潜力较大。

第二，发展源于需求。昆山南部区域是昆山传统的工业区，聚有大量的企业职工，其中大部分是“新昆山人”，这些人对置业的需求是实实在在的，但东部日益高企的楼价使得他们望而却步。此时如果南部板块居住区能够出现性价比较好的楼盘，相信一定有坚实的市场购买基础。

第三，实力开发商进驻南部区域。随着利得国际、吉田广场、四季华城的成功开发，这种由大量楼盘开发形成的联动效应和相关配套丰富带来的板块热，也必将带动昆山南部区域的房地产热潮，尤其是最近江苏地产巨头新城房产进驻昆山，进一步带来新的市场兴奋点。

第四，大型配套的引入。吉田广场即将引入大型卖场——乐购，使得南部区域的配套设施得到极大的改善，形成“北易初，南乐购”的购物格局，该区位的地段价值也将得到进一步的提升。

第五，后续开发的不断跟进。据悉，位于柏庐南路和长江南路之间有一近千亩的住宅用地将在不久后进行开发，届时南部区域的住宅供应将成为昆山市场的一个主流，区域的联动效应会在不久的将来形成。

调控，昆山楼市更健康

虽然现在房地产宏观调控让某些区域有些风声鹤唳，很多城市的房地产市场也传说着拐点若隐若现，但从我们最近在昆山项目的实际操作情况来看，昆山市场目前看来并无明显波动，整个市场行情还是持续利好。原因何在？

从此次政策调控的内容来看，实质性的措施就是加息及提高首付，同时其主要的政策调控权利也下放到了地方政府，目的也只是为了防范房地产的金融风险，打击投机客，使商品房市场更加地贴近普通消费群需求。昆山的构房主力仍然是自住型，属刚性需求。其次，受到调控重点的大多是房价飙升得厉害的城市，比如上海、杭州等。昆山做为一个县级市，其受到的调控影响必然有限。

同时，昆山本身的市场容量不大，很难分出绝对的高端楼盘、投资客楼盘及距离普通购买力较远的高价楼盘。且由于昆山本身有着较多的外资高管层、外地管理层与本地人支撑楼盘，作为人均GDP达到6200美元（该数据甚至超过了京沪两地）的昆山,我们有理由相信其房地产市场的发展空间还是非常广阔的。

尽管南部区域目前还是副中心，还是位于中心城区南郊的一个板块，但是随着柏芦路全线南延、配套的丰富、人气的积累以及园区企业不断的发展，昆山南部区域必然成为未来新昆山楼市的又一热点。

[作者系上海成全公司市场研究员]