外地开发商抢滩无锡

自2004年万科、顺驰、栖霞等外地地产大鳄纷纷进驻无锡顺利“淘金”后，不少外地开发商都把目光锁定在无锡，伺机入驻。此次2005年第一次土地拍卖，虽没有超千亩的大型土地出让，但仍吸引了诸多外地开发商前来竞标，其中不乏中国品牌地产开发公司，如上海复地集团，顺驰系的融创集团等。亦涌现不少颇具实力的区域地产公司，如徐州华厦集团，以14300万元超出挂牌价近一倍的价格，从顺驰手中抢走了14号惠山新城地块的开发权。

无锡缘何引得诸多地产大鳄纷纷前来，为得一块土地而“大打出手”呢？主要在于以下三点：

一、据《东方早报》报道，无锡近期公布新三年城市建设发展行动纲领，其中透露2008年无锡主城区人均居住面积将达32平方米（2003年无锡统计公报中，无锡市人均居住面积为18.7平方米），并计划建设1230万平方米商品房。如此大规模的城市住宅建设规划引来开发商的“虎视眈眈”，自是情理之中。

二、无锡民营经济基础雄厚，社会普遍富裕。如苏州经济很大部分是依赖于外资，而无锡民营经济则占到较大比重。相比较而言，外资流动性更大，尤其当城市税收政策、劳工成本改变的情况，外资更容易流向于其他具备更优惠政策、更低廉劳工成本的城市。而民营经济对于城市长远发展则更为有利，且更容易带动社会普遍富裕，实现藏富于民。

简单说，无锡私营工厂多，有钱人多。因此倍受地产开发商的青睐，也就不足为怪了。

     三、无锡地产市场整体健康，发展潜力巨大。相比周边同类城市，无锡地产市场可算得上健康平稳。虽然2004年商品房均价达3751元/平方米，价格增幅达18.9%，但较2003年增幅已有所下降。并与整体城市经济、人均收入增幅基本一致。另今年无锡计划出让土地860万平方米，将从源头上调整供需结构，抑制房价过快上涨，确保整体市场的健康运营。

在如今地产泡沫呼声四起的市场环境中。无锡这样具备天时地利人和的城市，岂能不受开发商们的青睐？

南拓北展，大无锡格局初显

本次土地出让中，有四块土地均位于无锡北部的惠山新城。其中包括复地集团所获地块，徐州华厦与天津融创等四家开发商几经争夺的14号地块。可见，一向无人问津的城北惠山新城，已悄然崛起，被诸多开发商所看好，将成为下一轮建设开发的热土。

2004年初无锡市提出“南拓北展”的大无锡规划格局。南，即指向太湖发展。具体措施有建设滨湖新城、蠡湖新城，建设大学城，修建大桥、道路等。北，即指向长江发展。具体措施有建设惠山新城，开发工业园区，修建道路贯通江阴，形成大无锡城市格局。

事经一年，无锡“南拓”已是成绩斐然。万科、顺驰当年天价拿下的滨湖新城地块，都已顺利开盘，一天之内所推出房源一抢而空。可见无锡市民对于城市“南拓”的认可程度。

相比之下，无锡“北展”就显悄然无声了。其实惠山新城中区政府大楼、市民广场、华源生命园、汽车工业园、新城主干道，早已修建完工投入使用。只是在无锡市场、市民心目中一直缺乏知名度，日常新闻报道也鲜有提及。同时由于缺乏大型地产住宅小区、商业中心建设，导致惠山新城内人丁稀少，车流不显。

2005年初始，除了土地拍卖中惠山新城地块提上日程，被诸多开发商看好外。惠山区政府也开始正式推广整个新城形象，提出口号“惠山新城，活力之城”，相关新闻报告也见诸报端。

可以相信，无锡未来城市格局已不是2004年的“向南、向南、再向南”一面倒。惠山新城浮出地表，土地拍卖创造新高，外地开发商纷纷入驻，正标示着“大无锡”规划格局的初步呈现，“南拓北展”的城市规划战略部署逐步完善。

惠山新城地产发展分析

本次土地拍卖中推出的四幅惠山新城地块，因其他三块只有一公司认购登记，而无须拍卖，直接成交，故只有14号土地是被正式竞拍。该地块面积为66401.7平方米，容积率为1.5，挂牌价为7471万元。该地块虽然为最后一块挂牌土地，但拍卖现场仍是座无虚席，旁观人群有增无减，皆因首个出价公司即为顺驰系的天津融创集团。据顺驰惯例，拍地前都已做好规划、施工队准备就绪，且一出手必定势在必得，一掷千金而在所不惜，此所谓“并联操作法”相信不少人都是为睹其“风彩”而特地留下观战。

自起拍开始，土地价格就一路扶摇直上。某公司竟连续两次一举千万，价格瞬时就突破亿元大关。顺驰自11300万元之后，就再未举牌。剩下三家公司仍在竞相报价，最终以14300万元由徐州华厦集团拍得。素有“黑马”之称的顺驰怕也没想到，还有“更黑”的公司以如此高价取走此地。

初步估算，该地块楼面价已达1435元/平方米，那么成本最少也应在3500元/平方米左右。目前惠山新城唯一在售商品房项目价格已为3200元/平方米。换言之，该地块成本已远超于现今市场价格。而徐州华厦集团仍以高价取牌，推断其动机无非跟当年顺驰高价拿地一样。看好该区域发展前景，预判未来2年内，土地价值将大大提升。

但目前惠山新城地产状况是否果真如此，仍值得推敲。

一、惠山新城不为市场所知，区域价值确实存在被低估的情况。据某公司调研报告显示，无锡市约90%以上市民均不知道有惠山新城。相信随着近来区政府大力推广的新城形象建立，2005年无锡政府工作报告中提及惠山大道、北环线于年内修建，惠山新城将迅速成为无锡市场关注的新焦点。但区域价值能提升多少呢？是否如滨湖新城一般，万科、顺驰的项目售价已与无锡副中心区域看齐。目前看来，区域价值的提升幅度还是相当有限。主要原因仍在于无锡北部长久以来工业区形象深入人心，且缺乏滨湖、蠡湖新城所拥有的太湖资源。若以现在均价3200元/平方米计算，可以推断价格升幅极限应在20%左右。

二、惠山新城地产定位为中档楼盘区域，客户应为无锡市中坚阶层及周边乡镇居民。根据目前无锡整体售价来看，惠山新城价格属于中低偏下。相比其他区域，其主要竞争优势也是依靠价格。即使复地等品牌地产公司，也很难单靠自身品牌、楼盘品质卖出天价。

三、惠山新城可开发地块较多，不存在供给短缺现象。目前惠山新城仍存在有大量可直接开发的“熟地”，且有多家地产公司伏于“暗处”。日后区域竞争态势仍不够明朗，但大体趋势只会是竞争越演越烈，诸多开发商角逐的新战场。

    根据以上几点看来，徐州华厦地块取牌价仍是过高，顺驰放弃竞争也是合情合理。但总体而言，惠山新城地产将于今年大幅发展，成为各家开发商逐鹿的新热土，无锡市中坚阶层购房的好去处。

[作者系上海成全公司策划师]