2月23日，2005年度无锡首次国有土地拍卖尘埃落定。与艺术品拍卖现场大异其趣，当天崇宁路上的无锡土地交易市场人头涌涌，旁观者人数不逊于参与者，进出随意的拍卖大厅充塞着烟气、人气和土气，与近年无锡房地产市场的现状倒是颇为契合。

火爆，也低调

拍卖说到底只是数字游戏，众多竞拍人“举一反三”的竞逐场面屡屡博得掌声，2.16亿的标王着实让人兴奋。本次拍卖的基调是火爆，也是低调。成交总金额令人鼓舞，落槌价格较起拍价的涨幅，价格翻倍的地块数目，足以说明竞拍的激烈程度。

与此同时，低调亦是主流。17块地中就有7块无人竞价，唯一的出价买家兵不血刃就如愿以偿。但这种大面积的无竞争状态并不说明市场的冷淡。相比激烈竞投乃至价格翻番的一些地块，从这7个地块中不难找到在区域位置、市场前景等方面不遑多让，甚至犹有过之的拍品。无人竞拍并非无人喝彩，平淡背后是否暗战更炽无从考究，但可以肯定，这些土地仍将在市场上体现本来价值。

程咬金是中产阶级

17个地块中，至少有3块被外地开发商投得，分别来自张家港、徐州、上海。仅就这次拍卖而言，外地开发商进入无锡市场已经成为群体行为，来源仍以长江三角洲为主，但就区域范围内已更显多元化。新面孔已不限于万科、顺驰、复地级别的大鳄，区域实力派逐渐活跃，在无锡土地市场上开始割据。“中产阶级”的进入对土地市场格局是充实还是颠覆？恐怕前者的可能要大一些，对市场稳定发展的意义也更大一些。

以惠山新城拍卖价1.43亿元的区域标王为例，起拍价仅为7000余万元，竞拍超过1亿后仍有至少4家紧追不舍。最终拍得地块的徐州华厦集团，其决心与价格同样让人侧目。对长三角地区房产市场的普遍看好，上海拿地成本的持续高涨，使无锡这类潜力丰厚而相对门槛较低的市场成为热点。2005年度的程咬金们是单骑赴会还是群起攻之，对2005年度的无锡地产格局而言，是悬念，但不会是悬剑。

刚柔能否相济

根据2004年4季度锡房指数预计，2005年度无锡的商品房上市量将控制在450－500万平方米，较2004年度有所增加。2005－2007年度主城区住宅建设总面积有望超过1230万平方米，从策略分析，扩大上市量的目的是平抑房价上升增幅。但拍卖地价的攀升将直接提升成本。从2005年首次竞拍的情况看，地价的争夺并不因此而稍弱，较2004年的地价水平甚至还有提升。市场容量相对柔性，而拍卖地价则绝对刚性，无论如何，资本必然要求盈利。政府对房价增幅的弱化策略，与商家对房价上涨的强烈预期，尚在寻找交集。

标王的趣味

本次惠山区域的标王地块，其楼面价格已经逼近去年房价上涨幅度最高的南区板块，这是否意味着惠山新城将成为下一个滨湖新城？从拍卖地价上看，这个等式是成立的，而用市场的眼光看，恐怕问号还很多。

惠山新城目前作为区域的影响力远未能达到滨湖新城的高度，指望惠山新城的楼盘卖出滨湖新城的价格，考验的恐怕不只是发展商，更是营销人的智慧。但如同棋枰上手筋腾挪只是局部妙手，大模样才能决定战局成败。在惠山新城，关注无锡房地产市场未来数年的想象空间，关注惠山新城在政府层面的推广成效，怎样强调都不过分。

原本顺驰看中的地块被徐州华厦集团拿下，意味着惠山乃至无锡地产资本秩序的微调。目前惠山新城大牌发展商仅余复地一家，且知名度和市场号召力在无锡未经考验。缺乏绝对大牌的惠山新城，能否用一手中牌乃至小牌打出漂亮的组合？从购买力层面看，乡镇买家的涌入是可以预期的，而市区资金未来对惠山区域的意向仍是悬疑。诸多不确定处，已大大增加了营销的趣味度。

2月23日的拍卖毕竟只是年度首例，许多分析还只是猜想。标王的出现，外来资本的持续涌入，令2005年度初刻拍案已有惊奇，二刻三刻是否高潮不断，且拭目以待。

[作者系上海成全公司高级策划师]