无锡，希望在此，激情在此
                    ——无锡万科总经理陆军访谈

[陈哲勋、刘林、凌云志]

    6月9日下午，受上海万客会会刊《万科生活》委托，采访无锡万科总经理陆军先生。之前曾在不同场合与陆总有过交流，但往往仅是出于工作目的谈一些营销推广方面的观点。从以前的片段中积累起来的印象是陆总很年轻，年富力强且思维敏捷，印象最深刻的是没有架子，总是以一个平等与交流的心态与人对话，即使在无锡万科团队的内部，也能感受到这种直呼其名的和谐氛围。
    万科进入无锡，在媒体上已经有许多报道，但是身为无锡万科领头人的陆军却一直没有正面系统地公开评价此事，这不免是个遗憾，因此，采访的话题自然也从这里展开。

    作为无锡万科的总经理，您怎样看待万科进入无锡这件事情？
    陆军：首先，万科经过20年发展，从原先仅仅在几个大的全国中心城市发展，逐步到目前的18个城市发展（无锡是万科进入的第18个城市），这代表了万科战略的重大转变。从全国来看万科目前市场份额仅为1%左右，以前万科是“做大”，那么现在面临着从“做大”到“做强”的转变，面临着从“全国性的战略布局”到“做大区域中心”的转变——将原先的10来个城市，变为珠三角、长三角、东北片的“3+4”（3个区域中心、4个一线公司）格局，这从侧面反映了公司的一个战略调整。万科上海区域中心今年战略性进入无锡、昆山。像无锡这样的城市是万科以前是没做过的，人口不多，但是经济总量、人均GDP比较高，处于全国前列，已经达到了万科选择二线城市的标准。所以从这些角度看，万科进入无锡是战略的必然性。

    无锡项目是万科集团目前为止投资最大的一个项目，无锡也是万科长三角布局的一颗关键棋子，您认为无锡对于万科而言意味着什么？ 
    陆军：无锡项目首先体量足够大，至少保证了无锡万科公司7至10年的发展；其次，单价成本在整个长三角来看是相当低的，从而保证了万科的利润空间；第三，其地理位置处在无锡未来的发展新城，是万科一个最擅长的区域，这些都是项目的优势。当然项目也有不足的地方。这个项目的地价总价近20亿，对于现金流压力比较大；从外部条件来说，由于国家宏观形势的变化，直接带来集团融资额的下降、可用资金下降，对无锡公司来说，增加了可用成本、投入成本。这是项目最大的两项劣势。这个项目若开发成功，每年将带来5000万—7000万的营业利润，对区域中心起到很好的补充作用。

    您觉得万科进入无锡对无锡房地产市场、或者无锡人民生活将带来什么样的影响？
    陆军：首先从区域情况来说，无锡的房地产水平与经济发展水平是不匹配的，与周边的苏州、常州相比，它也是相对滞后的。2002年以后无锡才迎来真正的房地产市场开放，像大家看到的万科、中大、阳光，还有天津顺驰进入了无锡。一个市场必须开放，这样才能为市场带来更多的生机、更多的发展机会，为消费者带来更多更好的产品。从我们这个滨湖新城项目目前的规划来看，它代表了中国大规模住区开发的最新趋势——注重空间的开放、社区社会功能的对外开放、住区功能的复合性、更多城市的氛围、更多规划的超前和发展。从这个方面来看，对无锡市场既是带动，又是冲击。我相信，带动的成分多点，冲击少点，当然竞争是不可避免。无论在与政府还是与同行的交流中，大家都对万科进入房地产市场持比较欢迎、乐观和肯定的态度。万科希望通过这个项目的开发，与当地发展商进行交流、取长补短。万科进入无锡是战略性进入，要让万科在无锡取得长远的发展，同时也配合政府带动滨湖新城的开发。

    刚才您提到本项目代表了中国大规模住区开发的最新趋势，能否请您详细地谈一下滨湖新城项目目前的规划思想？
    陆军：目前产品仍然在规划阶段，暂时还不能谈得太多、太细。现在产品的创意源泉，是日本傅志强大师做的，原型取于日本木樟。木樟有一个木樟国际会展中心，具有旅游、会展、中枢商务、休闲、文教等多种功能，这些功能在住区都得到了很好的结合。回头看我们的滨湖新城项目，它有大学城，从项目开发来说是一个很好的可利用资源。而我们的规划思想也基本体现在这一块：一个是复合性——将居住、就业、旅游等复合在一起，这也是木樟的核心规划理念；一个是开放性——不仅指空间的开放性，而是指把社区做为一个社会功能的开发性，具体而言将和大学城在社区教育、远程教育、图书馆共建等方面进行合作，同时将当地最好的资源融合到项目中，例如现在提到的重建无锡历史园林、泥人博物馆，甚至保留一两栋百年历史的民居作为今后无锡历史、无锡名人的展示；第三还有场所性，即指在不同场所呈现出不同的特性，以前的设计都是一家设计师事务所独家规划，现在则是一个设计事务所总控，然后将不同的公建、不同的街区给不同的事务所设计，这样在保证整体基调的基础上，各个不同的街区、不同的建筑呈现出不同的魅力。

    您认为滨湖新城项目在万科整个产品线上，与以前的项目相比有哪些大的不同？
    陆军：从华东区域的几个项目来看，滨湖新城的最大特点是它代表了政府的战略发展方向，与未来城市的走向是相吻合的。这些大方向、大环境保证了这个项目的顺利实施。现在滨湖新城的行政中心已经确定，大学城在建，6条轻轨线已定（其中一条直接通向苏州），金色港湾、蠡湖一带都将建公建，包括Shopping Mall等将建在那里。因此，无论是从基建、配套、交通、城市气氛等等，都保证了项目未来外在条件的不断成熟。做大盘与做小盘不同，做大盘必须与城市的发展走向相吻合，与周边规划同步进行。
客观地讲，万科的产品已在目前无锡市场中处于较为领先水平，因此只要周边大环境没问题，那么只要我们规划的理念足够超前，保证十年不落后，另外万科在产品方面把握了足够的经验，那么这个项目基本不存在什么问题。

    万科目前在滨湖板块也面临比较激烈的竞争，您认为万科相比竞争对手优势在哪里或者我们依靠什么去取得和对手的比较优势？
    陆军：说到这个，我想起昨天看到的一个文章，其中有些观点比较新颖。它说，从数据上来看，中国的房地产属于过度性、充分性竞争，有三万多家开发商，但是全国性发展商构成交叉性竞争的不超过20家。所以从这个意义来说，在区域的范围内，房地产竞争是不充分的。无锡市场还是一个共同发展的市场，还没有到你死我活的竞争的地步，市场容量还在不断扩大。
    目前短期集中供应会比较多，这和政府的推地有关，但是无锡市政府也意识到了这一点，将从各个方面控制供给源头；而且目前的供给总量将是逐步上升的；并且我们和对手在市场理解、产品规划等方面不可避免地存在差异化——所以我相信，共同发展大于竞争。

    从万科以往的历史来看，万科从来不是通过打压周边发展商来获得独家的发展。当地发展商在成本控制、文化理解、资源利用都有一定优势，同时万科也存在自己的优势。万科是学习型企业，每到一个城市，都注重和当地文化的融合，共同创造出好的东西。

    最后，作为无锡万科的总经理，您希望怎样带领团队，在未来获得项目的成功以及公司的长远发展？
陆军：首先项目的压力非常大，而团队比较年轻。但是我认为没关系，第一要从公司经营上加强计划性管理、保证效率；另外万科文化的传统就是创新、学习，我希望“开放、健康、合作、发展”这八字能成为无锡万科未来发展的一个主题。对于我们这个年轻的公司来说，首先是要结合本地资源更有效地做事，这和坚持万科化的发展方向同样重要。目前来看，公司的进度仍然是在计划之内。从无锡公司来看，我们当然希望能够在无锡“做大”，我们也有这个条件。但是毕竟万科是一个全国性布局的公司，无锡的发展不能和集团、区域中心的发展相违背，一个城市纵向发展离不开区域中心的战略布局。
    另外补充说一下无锡这个城市的特色。从地域和经济来讲，它将来很难发展到区域中心城市，但是战略位置甚至会超越苏州。我相信随着未来沿江高速的贯通、苏北的开发，会对以“上海为龙头、苏州为基地”的制造业形成有力的竞争。而无锡的经济特点是民营企业发达，另外有很好的景观资源，但它的城市发展长期以来集中在市区很小的一块，没有拉大城市骨架，未来的发展有很好的前景。今年起市政府投资60亿改造古运河两岸；滨湖新城、蠡湖新城的发展刚刚起步；惠山新城、灵山新城的建设也刚刚纳入规划……从这个意义上来讲，无锡面临着城市区域价值重新定位的过程，希望万科在这个过程中能够好好把握这个发展机会。

<作者均系成全机构无锡项目组成员>