市场篇

链接一
2006年房地产市场盘点 细数楼市的“六大热点”
文/肖宾  原载于《京华时报》

2006年房地产大盘点之一：浪潮中的平衡点 
国家安定富强、经济高速发展、城市化进程马不停蹄、人民币升值浪潮高涨、海外资金纷纷流入、住房需求热潮滚滚、人多地少问题难以得到解决、民间资金越来越多……这些是什么？是社会发展的长期潮流、是主流。
部分区域房价涨幅过快、部分老百姓抱怨买不起房、有开发商玩手段蒙购房人、有购房人筹划集资建房不陪开发商玩了、主管部门惆怅如何让房价稳定地上涨……这些是什么？是2006年，也是最近几年楼市发展的浪花逆流和浪潮。
主流、浪花、逆流，波澜壮阔、跌宕起伏、混杂一起，或潮流激荡、或浪花飞跃，浩浩荡荡，顺之者昌、逆之者亡。
2006年，政策面上，新政连续不断，住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面招招相连，连环出击。
市场面上，土地提价、屯地受到打击、多少贪官落马、多少骗局曝光，市场制度越来越完善。
价格面上，全国70个大中城市房屋销售价格多是继续上扬，北京、深圳领涨全国。
区域热点此起彼伏、产品形态日趋多样、二手房市场越见蓬勃发展。
在浪潮的起落盘旋中，本刊认为，2006年中最具标志意义的、具备潮流博弈平衡点意义的、对未来几年市场格局都会有所影响的事件就是“90平方米标准”。90平方米，这是2006年所确定的、是开发商求利与百姓安居的平衡点、是人多地少矛盾的平衡点、是政府稳定房价意图与开发商谋求利润最大化的平衡点、是满足都市人生活的平衡点……
从短期看，多少企业的利润率将受此影响，多少设计所的风格将就此转变；从长期看，随着居室面积的变化，多少人的生活也会随之出现潜移默化地改变。该政策的影响范围、影响深度将会随着时间的推移，越来越浮现出来。
基于以上原因，本刊在此次年终盘点时，将最终的封面主题确定为：2006开启90m2后时代。
一个新的楼市时代来到了，“90平方米标准”的落实与否将直接关系到整体市场的平衡和稳定，在各方潮流的博弈中，浩荡的时代河流究竟会流向何方？“90平方米标准”能发挥它的历史使命吗？该政策的历史使命又将在何时画上句点呢？呵，何必说那样远呢，路是一步步走出来的，2007年，背负着90平方米的印记，大家准备上路。

2006年房地产大盘点之二：细数楼市六大热点
限外政策并没能阻止外资进入的步伐，华联商厦就是凯德置地收购的物业。
2006年，多少官商勾结被阳光洞穿，一场贪腐大梦尽碎无痕；2006年，多少资金惊涛拍岸，席卷而来；2006年，多少人苦于房价高涨，左冲右挡意图突围……
事件一 反腐风暴
本年度最惹人关注的楼市事件就是一连串的“反腐”，或许将“反腐”称为此轮楼市调控的“最亮点”，并不为过。
李宝金、李大伦、雷渊利、何闽旭……每个名字后面都牵扯到一位或几位房地产老板，随着这些官员的落马，越来越多的房地产行业黑幕被曝光，一场反腐风暴正在房地产业界愈演愈烈。不管是开发商出事，带出一串官员，还是官员出事，带出一串开发商。
从目前已经破获的腐败案件来看，几乎涉及到房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的痕迹无处不在。一业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%，甚至更高。
预计2007年，反腐将继续成为楼市中的独特亮点，随着国土部、建设部、银监会等主管部门的监管制度越来越明晰，有关权力越来越集中，靠个别领导贪腐而谋得项目利益的机会怕是越来越小了。
事件二 限制外资
2006年，多少国外资金惊涛拍岸，席卷而来，直奔中国楼市呼啸而来。
面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。
预计2007年，各界人士不会坐视这种情况不理，限外浪潮将继续推进。
事件三 税收改革
8月1日，对二手房交易强制征收20%个人所得税。国税总局一纸令下，二手房市场一片惊慌。
8月1日大限来临之前，各地楼市纷纷上演避税大战。仅在7月28日一天，北京市西城区房屋交易中心的二手房纳税接待人数，较之平时增长了6倍；7月底的那几天，上海二手房市场的平均交易量增长了30%-40%，几乎达到之前25天的交易总量。
时间节点该来总是要来的，8月1日过去了，新规则生效了，各地也就平静了。
预计2007年，有关的税收政策将会进一步完善，相关的税种改革、税率改革越来越成为调控的主力军。
事件四    成本论战
本年度中，财政部公布的《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元。
消息一公布，原来就一直进行的、对开发商成本质疑的声浪一下子高涨了起来。但呼吁公开者有之，反对公开者也是同样理直气壮，2006年过去了，争论还在进行中。
预计，2007年个别地区、个别城市、个别项目可能会出现完整公布成本的案例，但指望2007年开发商就全部束手待毙，将自己的商业秘密大白天下，还是不太现实的，“斗争还未结束，同志还需努力。”
事件五    集资建房
临近年底，温州向外界发布消息称，全国首个个人集资建房计划在温州正式成功启动，所谓个人集资建房就是个人自愿签署协议，一起自筹资金购买地块，然后以非赢利方式合作建房。据说，温州该项目5个月后就可望破土动工，建成之后，预计房价仅为市场价格的一半。
其实，为了实现“轻松买房”的梦想，早在一年前，北京市民于凌罡就率先提出集资建房的构想，随后全国立刻掀起热潮，上海、武汉、广州、南京、成都等各大城市纷纷加入讨论并成立组织，出现了形形色色的集资建房召集组织。
按照温州方案，2007年，全国首个个人集资建房就该梦想成真，能最终成真吗？只有拭目以待。
事件六    骗贷频发
“姚康达”事件、森豪公寓事件……几起恶性骗贷案件在2006年完整曝光。
2006年2月，上海银监局公布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》披露，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额达15.48亿元，不良贷款率已达到0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。各家商业银行在年关将至的时候，再次选择了刹车。针对商业房产的放贷已经基本停止。
国际清算银行(BIS)在其近日发布的季度报告中指出，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。
从上述银行方面的数据可以看到，房地产开发贷款、个人房地产按揭贷款已经成为相当数量银行的支柱性业务。如果房地产价格大幅下滑，风险不堪设想。

链接二
中国楼市走过2006——细数2006年房地产市场十大焦点词
原载于www.taofang.com.cn

“国六条”点燃2006楼市之火
　　2006年的中国楼市是一出惊心动魄的连续剧，故事的源头史称“国六条”。 2006年5月17日，对于中国房地产业来说又是一个有纪念意义的日子，国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见(“国六条”)在短短一天内街知巷议，震动了房地产市场各方。由此，性质、力度和广度不同于以往任何一次的全面房地产宏观调控已经来到。方向确定，无可回头。
准确来说，“国六条”具体包括：调整住房供应结构；调节税收、信贷、土地政策；控制城市房屋拆迁规模；规范房地产市场秩序；加快廉租住房制度建设；以及完善房地产统计和信息披露制度等六项纲领性政策。

地产反腐败 “革命尚未成功，同志仍需努力。”
　　腐败可以说是最让广大民众愤恨的事情了，反腐败一直以来都代表了老百姓的心声。诗曰：“射人先射马，擒贼先擒王。” 反腐败若是能先射中了“马”，那么离揪出这个“贼”来也就不远了。
　　2006年以“反地产腐败风暴”为龙头的反腐败就具有这一特点，因而搞得有声有色，颇有点“波澜壮阔”的味道，效率也蛮高，“反地产腐败”一时间广为呼吁，将贪官污吏搞得心惊肉跳，中国的反腐败斗争因而被推到了一个全新的高度。
 
房奴　心痛有谁知
　　我们的时代是时尚名词横空出世的年代，“愤青”、“博客”、“啃老”等流行语的层出不穷，因为4月份中国青年报的一篇报道《购房成不能承受之重 31.8%房贷一族成“房奴”》，“房奴”一词也有幸成为了其中的一员。而且其传播力和传神度简直都达到了A＋级水平。
　　月供占家庭收入50％以上，这是央行给出的房贷月供“警戒线”，如果超过这条线，恭喜您，您终于成“房奴”了！从此开始，你将不敢请假，不敢轻易换工作，不敢参加聚会，不敢出门旅游，甚至不敢生病。银行账单无异于一个无形的鞭子，它将无时无刻不在抽打你的神经，提醒你注意自己的“业主”身份。
 
个人集资建房　梦想和现实离多远？
　　所谓个人集资合作建房：就是指一群人联合起来注册公司、共同出资买地、建房子，并用来自己居住使用的一种建房模式。就像中国的一句老话“自己动手、丰衣足食”。
　　个人集资建房可以说并不是什么太新鲜的话题了，早在2003年，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，得到网友的热烈响应。北京扔下的“合作建房”石子，很快在全国泛起涟漪。“我爱南京自建／团购房俱乐部”已吸引200多人报名。在成都，律师王劲夫发出倡议，征集100人集资建设“大同花园”，并于近期向政府部门提交详细计划书。一时间，“合作建房”颇有“振臂一呼而应者云集”之势。　
 
棚改＋廉租房 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”
　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是唐代大诗人杜甫流传千古的诗句，如今，千年过去，诗人的梦想正在得到逐步实现。2006年棚户区改造项目在全国，尤其在东北取得了喜人的成果。“棚改”一跃成为惠民政策的代表。
　　为改善棚户区居民的人居环境，去年以来，东北三省在实施振兴战略中，相继开展了大规模的棚户区改造工程。这项新中国成立以来东北最为庞大的安居工程，将利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居。2006年，仅吉林一个省就顺利安置近30万棚户区居民住上新房。
 
任志强 “语不惊人死不休”
　　“为人性僻耽佳句，语不惊人死不休。”用这句诗来描述华远集团总裁任志强在2006年的表现真是再贴切不过了。言辞激烈、观点广受争议是他最大的特点。他不是资产最多的房地产商，却绝对是招来骂声最多的。在网友列出的“全国人民最想打的十人”名单中，他排名第三。
　　2006年，任志强时不时抛出一系列“出格”的言论，从暴利论、富人区论、再到不盖房论、稳涨论、丫鬟论……他每一次“自白”都迎来无数的砖头回击。然而，我们的任先生依旧乐此不疲，屡战屡败，却又屡败屡战，并有愈战愈勇之势，风头俨然盖过了以往的同侪，诸如潘石屹、王石等其他房地产大腕只能自叹拂如。　
 
汤臣一品　“高”处不胜寒
　　电影《大腕》中有一段台词堪称经典：“什么叫成功人士？你知道吗？成功人士就是买什么东西，都买最贵的，不买最好的。所以，我们做房地产的口号就是：不求最好但求最贵！”在普通人来看，这段台词只是一个让人捧腹的笑话，可是“汤臣一品”却不这么认为。
　　均价每平方米达11万元，这个价位在中国前无古人，至于有没有来者，目前看来还无人敢担此“重任”。汤臣一品的门槛极高，要想进去看房，首先得填一张预约表格，上面项目繁多：公司名称、职务、注册资金、以前在上海购买的房产等。而且，还要求必须有200万元以上的定期存款。
 
房价　“高！实在是高！”
　　住房可谓是老百姓一生最大的投资，房价自然也就成为大家最关注的话题，如果你留心看看房产方面新闻的话，你会发现每一条资讯都离不开房价。在今年房价真可谓是“芝麻开花节节高”，涨价速度之快让刘翔都自叹不如。由房价而引来的口水战更是打的面红耳赤。唉！“房价猛如虎”啊！
　　当前的房价，对于普通老百姓而言，已经到了承受的极限。在北京，一个月收入万元的白领，照样“望房兴叹”。除了北京和广州等一线城市房价猛涨外，涨价之火迅速向大连、呼和浩特、成都等二线城市蔓延，内陆省会城市房价如脱缰野马，甚至中小城市和县城房价也一路攀升。
 
房地产中介　几家欢喜几家愁
　　2006年对于房产中介公司来说是一个“多事之秋”，在这一年里，多个专门针对房产中介的法令、法规出台，“规范”、“洗牌”是各个房产中介公司在今年听到最多的词。
　　仅就北京而言，有关数据资料显示，北京在工商局注册的房产中介公司3000多家，从业人员5万多人。曾听一个房产经纪人说：“每天在北京的大街上走动的人群中，十个人里有六个是房产经纪人。”可能他说的有些夸张，可从这句话中至少说明了房产中介和房产经纪人是多么庞大的一个阵容。
 
个税＋土地增值税　赋税来袭
　　2006年7月27日公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》传达出明确信号：二手房交易将强制征收个税。该文件自2006年8月1日起执行。
2006年11月14日，北京市地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，自今年12月1日起，在转让二手房过程中，本市将要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，际强征个税之后，又将强征二手房土地增值税。至此，二手房五大税齐全。

链接三
年终盘点——06中国楼市十大热门关键词 
文/刘光宇 原载于http://blog.soufun.com/9860890/articledetail_0____3196_1.htm

　　年底了，各行各业都在忙着进行年终总结和盘点。回首这一年，中国楼市上也是发生了大大小小的事，这其中，房奴、国六条、异地养老、群租现象、反抵押贷款、住宅禁商等成为今年中国楼市的几大关键词，它们牵动着千千万万百姓的心，也吸引着社会各界的密切关注，更能从一个侧面展现出中国楼市发展的历程……

　　1、国六条
　　如同阴晴不定的天气一样，中国的楼市也处于一个动荡不安的阶段，房价如同吃了壮阳药一般持续坚挺，丝毫没有萎缩的迹象。而今年的5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了针对房地产业新的“国六条”，中央对房地产业的宏观调控再一次绷紧了大家的神经。
　　“国六条”的叫法是基于去年的“国八条”的，它基本上是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。尽管如此，政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，另外还首次提出对房地产开发行为的全程监管。可见，无论是从政府的调控性质还是从调控力度、广度上足以看出此次政府稳定房价的决心。
　　政策还未出，开发商就已经有所收敛，可以说他们有那么一段时间表现得有点乖，甚至有些开发商有意无意的跳出来喊冤，自称日子不好过，好不好过，大家都心里明白。
　　然而好景不长，房价仍然一如既往地往上爬，百姓依然是望房兴叹。究竟国六条的影响会有多深？对于未来房价的走势，各地受访者有诸多猜测。调查显示，广州的居民对价格预期态度比较模糊，大多的受访者摸不清未来房产走势状况。认为二手房和新房房价走势不清的比例达到63.6％和61.5％。而半数上海受访居民认为房价不会受到房产政策太大的影响，尤其是对二手房价的预期，认为不受政策影响的比例达到59.5％。大部分北京受访居民认为房价会受到政策的影响，近50％的居民认为二手房和新房的价格都会呈上升的趋势。
　　有关人员解释说，调控存在滞后效应，它的影响会在以后一两年凸现出来。
 
　　2、90平米
　　其实“90平方米以下住房的比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”是体现在“国六条十五细则”规定中的。
　　在受访者未知晓关于“国六条”中对未来市场调控的规定前，60.3％的计划购房者倾向购买大于90平方米的房子，在知晓“国六条”增加小户型供应量的规定后，这一比例下降到39％。表示说不清的比例也由知晓前的4.2％上升到知晓后的11.9％。
　　最有意思的是关于“90平米”概念的理解。因为就是仅仅对于这一概念的解释，有关部门就反复多次的给出理解上的澄清，这一澄清不要紧，不但让老百姓更加感到云遮雾绕，稀里糊涂，而且对于那么有权威的部门更加持怀疑态度，他们到底还可不可信？引用网友一句既时尚又一针见血的话，“90平米”真是中国房地产的“达芬奇•密码”！我要说，这何止是《达芬奇•密码》啊，简直就是《碟中谍》嘛！
 
　　3、房奴
　　说起房奴，应该说是大家最熟悉的了。这是今年流行起来的一个新词，它指的是那些月供占到其收入50％以上的房贷一族。根据媒体的调查，在九成多的房贷者中，有三成以上的人成为房奴。据悉，这些人不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间享受生活。
　　“房奴”这个颇具视觉杀伤力的调侃称呼，不知会勾起多少人的伤心事，更不知会让多少老少爷们姐们郁闷不已。
　　有的人做了房奴，当初买房时的那种欣喜逐渐退却。有人便想了，要是不买房，节省下来的钱足以使生活质量提升一个档次；要是不买房，节省下来的钱也足以让远游的孩子多一份孝敬父母的心意；要是不买房，也势必活得更有尊严，不必承受许多原本不该有的精神重压。难道买房真是一种美丽的错误？
　　但有人做了房奴，仍然能够过得开开心心，或许他们懂得自我安慰吧！没办法，只能苦中作乐了，明知道这是一杯苦酒，也得心甘情愿的喝下去，而且还不能说苦。谁让咱有那欲望呢？
　　有人租房就不会这样了。
　　当然还有像我这样连当房奴的资格都没有的一大批无产者，我们心中的苦能对谁言呢？
 
　　4、反抵押贷款
　　这对于年龄稍大点的房奴来说无疑是一个福音。因为我们知道老人通常的做法是将房产传给子女，但是有的老人没有子女；有的子女本身有住房，他们真正的负担是父母的赡养开支；也有的子女无法尽到赡养义务，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人价值几十万、上百万元的自住房产在其有生之年逐渐变现，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同时又能继续使用这套房屋，无疑是解决这些人养老问题的好办法。
　　其实这就是新兴起的“住房反向抵押贷款”，该方案可以投保以房养老。投保人可以用居住房屋的产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故。这相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人拥有的房屋产权。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此被称作“反向抵押贷款”。
　　尽管如此，由于种种原因，它的前景不容乐观。
 
　　5、啃老族
　　据调查，买房成了绝大多数“啃老”族向父母开“口”的最大原因。在某房地产网公布的调查中，在回答“年薪达到多少会考虑买房”的问题时，选择年薪达到5万~10万元会考虑买房的人数最多，占38％；有15％受访者表示，自己在年薪达到3万~5万元时就会考虑买房。面对现在居高不下的房价，这样的年薪就有这样的购房计划，原因就是“啃老”盛行。
　　但，不啃老就买不起房，对很多年轻人来说这也是摆在眼前的事实。
　　看来，年轻人要不啃老买房，除了凭自己能力打拼外，更在于改变居住观念。
 
　　6、异地购房
　　大城市房价的飞速上涨，助推了“异地养老”一词的诞生。拿北京为例，北京的房价着实让北京人只能看着眼红，因此为了能拥有一套自己的房子，许多人宁肯跑向郊区甚至北京周边城市置业。
　　北京人为什么放着首都老家不住，要迁居河北呢？一句话，都是高房价惹的祸。连续几年，北京等大城市的房价不断攀升，而近邻河北省的二线城市，房价却相对低廉得多。据说已经有10万北京人选择了在河北买房，这无疑惹火了燕郊、涿州等一大批二线城市的房价。
　　当然，老年社会的不断发展，养老成为重要的社会问题。特别是人们对生活品质追求的更高要求，郊区甚至异地购房更是盛行。
 
　　7、限价房
　　限价房可以简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房。
　　按照新思路，限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。据媒体报道，北京市较倾向于借鉴杭州、宁波等城市经验：拥有本地户口为最起码的资格，同时要求购买者没有自有住房，并限定购买的最大面积。
　　其实对于限价房的争论各方学者专家意见不一。一些业界专家认为，限价房的合理价位应该是多少、如何确保质量等问题都会影响限价房的未来发展。另有一些房地产研究学者则认为，限价房的推出不能从根本上解决高房价，只会让房地产市场越来越乱。
　　有人说限价房可以做，还有人说限价房很难达到应有的效果。被宏观调控委以重任的限价房，该向左走还是向右走？
　　因此，只要从理论上可行，那么就有尝试的必要。关键是如何落实和问责制的建立。如果上有政策，下有对策，使得宏观调控成“空调”，那就什么都做不成了。看来只能是加大监督和惩戒力度。
 
　　8、个税
　　今年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)突然现身，也就是说，二手房交易个人所得税终于下达了一纸“强征令”。
　　其实去年就有“六•一大限”的尝试，只是没见成效。一时间，全国各地楼市的房地产交易中心人满为患，赶在正式强征之前避税的交易进行得如火如荼。然而，有意思的是，为期5天的避税大战刚刚结束，强征开始首日，各地二手楼市便瞬间从沸点降至冰点。北京二手房市场的当天过户量仅为避税大战日均交易量的1/12，前后相差悬殊。而上海二手房市场同样冷冷清清。
　　随着各地楼市细则的相继出台，本来前期低价抛售房源的房东开始后悔。在一些城市的细则中都有采取对交易全额征收1％至2％税率的方式。“本来还以为铁定会按照所得的20％强征呢，想着怎么才能省掉几万元成本，结果细则一出来，看到可以按照总价1％纳税，相比下来，我少赚的那部分才更不合算呢。”一个炒房者很坦率。
 
　　9、教育地产
　　教育同地产结合起来以后，教育便成了一个可以点石成金的魔杖。近年来，凡是引入“教育地产”概念的楼盘大多都会取得意想不到的销售业绩。
　　自从房地产进入大众消费时代之后，需求主导市场成为开发商运作房地产项目的主要思路，复合地产概念也随之诞生。在诸多如体育、商务、绿色环境、便捷交通等生活元素与住宅开发结合时，教育与健康一跃成为大多数购房者心中关注的重点。教育地产一片热火朝天。然而与其它新兴事物一样，刚开始走俏的教育地产同样面临着许多令人困惑的问题。于是，如何建设高品质的教育社区便成为地产界普遍关注的核心问题……
　　其实教育与地产从结合以来，就是一把双刃剑，一方面创造了楼盘热销的喜人势头，为发展商带来丰厚的回报，但另一方面它暴露出的种种问题也引起了社会的关注。教育与地产的完美结合还需要我们一起探索。
 
　　10、住宅禁商
　　“住宅禁商”规定的出台，实施好了，是一项善举，可以从根本上解决住宅从事商业活动的扰民问题。但是，政府先是允许了商住两用楼盘的立项，然后又在没有任何解释与后续保障措施的情况下突然颁布命令，禁止住宅从事一切商业活动。可见，要想彻底实行“住宅禁商”，各方面的问题肯定会接踵而来。
　　其实，禁止究竟有没有必要，关键是参与主体能不能真正和谐发展。