行业政策篇。

房地产调控年底盘点 十大词汇见证2006地产调控

文/邓旭 来源：人民网-国际金融报

　　加息

　　时间：2006年4月28日

　　主要内容：

　　央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。

央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。

　　短评：

　　今年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。

　　在加息之初，某调查显示：51.44%的受访者认为，调整利率对于抑止房价而言力度不够。而事实上，正是这次加息成为了今年此后不断出台的房地产宏观调控的滥觞。

　　国六条

　　时间：2006年5月17日

　　主要内容：

　　（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

　　短评：

　　国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　国六条拉开了2006年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，表明今年的楼市调控将不会是对房地产市场的整体打压。

　　国十五条

　　时间：2006年5月17日

　　主要内容：

　　经济适用房建设目标9月底前公布；90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。

　　短评：

　　国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，但由于政策出台后对市场反映的观望时间过长，国家对相关概念解释不及时，对市场的影响没有其应该发挥的作用那么大。不过，该政策仍是今年到目前为止对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。

　　而其中有关“90以下平方米套型建筑面积”和“开发建设总面积的70%以上”两个概念就开始步入漫长的解释之路。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将今年宏观调控的力度充分凸显出来。

　　预售

　　时间：2006年7月10日

　　主要内容：

　　加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

　　短评：

　　建设部、发展改革委、工商总局联合发出的通知，进一步整顿规范了房地产交易秩序。《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》可以有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。从这里可以看出宏观调控更多地关注细节，是今年政策的新变化。

　　外资

　　时间：2006年7月24日

　　主要内容：

　　规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

　　短评：

　　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。《意见》从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。这一政策在上海最直接的作用就是此后沪上针对外资的高档商品房销售进入黯淡期。

　　个税

　　时间：2006年7月27日

　　主要内容：

　　对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。

　　短评：

　　该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅5年内已经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半。

　　《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中指出：“具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定”，根据上海发布的细则，对于未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的住房实行核定征税，分别按照普通住房、非普通住房转让收入(交易总价)的1％、2％征税。

　　土地

　　时间：2006年9月5日

　　主要内容：

　　进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。

　　短评：

　　这次《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题。而按照这次的要求，今年下半年以来，各地都加强了对于土地管理和土地违法行为的查处，一些土地违法行为逐渐浮出水面。

　　中介

　　时间：2006年9月4日

　　主要内容：

　　规范房地产中介企业操作，采取统一的二手房经纪合同和买卖合同网上备案制度。房地产经纪机构接受存量房出售或者出租经纪委托的，应通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至上海市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的下列信息：房屋物理和权属状况；房地产交易条件；房地产经纪机构联系方式。房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。

　　短评：

　　很多行业在初创期都没有游戏规则，房地产经纪行业经过5、6年粗放型发展，已经积累了足够的经验、企业数量和从业人员。是需要严格的规则对行业进行规范的时候了，只有这样才能促进房地产经纪行业健康发展。

　　从去年宏观调控开始，上海市就酝酿将二手房交易实现类似一手房的网上统一管理。目前在二手房交易环节基本实现网上备案。但是，根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，未来中介机构与委托人的委托经纪合同也需要网上签约并备案，以此作为交易合同签定的前提。而新规的重要意义之一在于进一步打击不规范的小中介、黑中介，以及一些违规中介行为。

　　规划

　　时间：2006年9月30日

　　主要内容：

　　套型建筑面积在90平方米以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。“十一五”期间，上海预计新开工住房约1亿平方米，在结构上，重点扩大满足市民自住需求的普通商品住房的建设规模。套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。其中，配套商品房新开工2006年、2007年均为200万平方米左右。

　　短评：

　　《上海市住房建设规划（2006－2010年）》的出台，一方面作为国十五条的上海细则，让90平方米占全市70%以上的具体规划终于尘埃落定；另一方面，规划也表明了上海将在“十一五”期间加大住房供应结构的调整力度、加大土地供应的调控力度、加大税收和信贷政策的调节力度、鼓励自住性需求、合理规范投资行为、加大房屋拆迁的管理力度的立场。

　　稽查

　　时间：2006年底

　　主要内容：

　　11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。

　　短评：

国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开始畅通。种种迹象表明，各部门在2006年底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。

2006年度大盘点房地产政策（上海）

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一月：固定利率房贷进入市场，上海市府实事为居住

链接：

1、今年上海市府十件实事排定 八项与“住”有关（http://news.sh.soufun.com/2006-01-16/619555.htm）

2、 光大推出我国首个固定利率住房贷款 "阳光生活"（http://news.sh.soufun.com/2006-01-06/611613.htm）

3、 三部门联手规范抵押估价估价应用有效不超一年（http://news.sh.soufun.com/2006-01-25/626804.htm）

二月：装修可用公积金贷款，商品房预售合同保障购房

链接：

1、 上海房贷险取消强制 中间环节成本已高达30%（http://news.sh.soufun.com/2006-02-28/648895.htm）

2、 房屋出租漏税严重 出租房屋可能会实行强制备案（http://news.sh.soufun.com/2006-02-28/648815.htm）

3、 装修也可用公积金贷款 浦东新区有望先行试点（http://news.sh.soufun.com/2006-02-27/646913.htm）

4、 05版商品房预售合同 十大细节为购房撑起保护伞（http://news.sh.soufun.com/2006-02-24/645933.htm）

三月：公积金贷款额度生变 人大代表提议首付五成

链接：

1、 房贷今起可两周还款一次 可省下房贷利息数万元（http://news.sh.soufun.com/2006-03-01/649009.htm）

2、 国家税务总局：房地产业预售收入所得税上调5%（http://news.sh.soufun.com/2006-03-22/666942.htm）

3、 人大代表建议:房贷首付比例增至50%以抑止炒房（http://news.sh.soufun.com/2006-03-03/651206.htm）

4、 公积金管理中心:公积金贷款额度将翻倍 可达60万（http://news.sh.soufun.com/2006-03-28/671729.htm）

四月：今年首次利率调整 购房人再背房贷大山

链接：

1、 建设部下发紧急通知 要求京津沪等地报空房率（http://news.sh.soufun.com/2006-04-01/676092.htm）

2、 央行上调贷款利率 对个人房贷影响几何（http://news.sh.soufun.com/2006-04-28/697856.htm）

五月：“国六条”横空出世 九部委细则紧跟出台

1、个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点（http://news.sh.soufun.com/2006-05-08/702762.htm）

2、公积金装修贷款推广至上海全市 现房均可申请（http://news.sh.soufun.com/2006-05-26/717259.htm）

3、调整供房结构出台六大措施 侧重中小套型住房（http://news.sh.soufun.com/subject/1YearAfter/）

4、九部委调控十五条细则出台 6.1起全面发力（http://news.sh.soufun.com/subject/9BuWei15XiZe/）

六月：营业税征收本月起执行新规 上海公积金月缴存额调整

1、国税总局：5年以上非普通住房一律征收营业税（http://news.sh.soufun.com/2006-06-01/721757.htm）

2、房贷新细则低调出台 购买第二套房首付最低三成（http://news.sh.soufun.com/2006-06-15/732334.htm）

3、上海市相关部门领导:外资炒楼监管政策可望出台（http://news.sh.soufun.com/2006-06-14/732099.htm）

4、建设部划定房地产商50种不良行为涉及四大环节（http://news.sh.soufun.com/2006-06-25/740071.htm）

七月：九部委细则说明文件终于明确 二手房个税明确强制征收 

1、165号文件：新建住房结构比例要求的若干意见（http://news.sh.soufun.com/2006-07-17/756961.htm）

2、上海证券报获悉九部委对外资全面设“卡”（http://news.sh.soufun.com/2006-07-18/757365.htm）

3、国税总局关于征收个人二手房转让所得税的通知（http://news.sh.soufun.com/subject/Tax0801/）

八月：上海二手房个税征收细则明确 贷款利率今年二次调高

1、国土资源部发布土地出让的两份规范性文件（http://news.sh.soufun.com/2006-08-07/773246.htm）

2、银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（http://news.sh.soufun.com/2006-08-17/782567.htm）

3、央行上调“存贷款基准利率”各0.27个百分点（http://news.sh.soufun.com/subject/jiaxi/）

九月：群租整治有说法 二手房要备案 上海结构细则明确

1、《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》（http://news.sh.soufun.com/2006-09-04/799598.htm）

2、重拳出击 国务院关于加强土地调控问题的通知（http://news.sh.soufun.com/2006-09-05/801354.htm）

3、上海：“群租房”将被认定为经营家庭旅馆行为（http://news.sh.soufun.com/subject/qunzu/）

4、上海市人民政府办公厅转发贯彻国办37号文实施意见（http://news.sh.soufun.com/subject/ShangHaiXiZeOfGuoLiu/）

十月：国税总局严防假赠与逃税 上海楼市限外扑朔迷离

1、浦东开始试点 外资个人购办公楼和商铺全面叫停（http://news.sh.soufun.com/2006-10-12/833407.htm）

2、物权法四审规定：土地70年大限到期后自动续期（http://news.sh.soufun.com/2006-10-20/841481.htm）

3、房屋权属登记信息查询暂行办法明年实施（http://news.sh.soufun.com/2006-10-24/844295.htm）

4、银行房贷成调控焦点 北京叫停未封顶楼盘按揭（http://news.sh.soufun.com/2006-10-30/849870.htm）

十一月：北京二手房转让征收土地增值税

1、建设部监管新政：房地产中介不得染指交易资金（http://news.sh.soufun.com/2006-11-01/853543.htm）

2、抑制投机再“出招” 二手房转让征1%土地增值税（http://news.sh.soufun.com/2006-11-15/866049.htm）

3、新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍（http://news.sh.soufun.com/2006-11-21/871588.htm）

十二月：建设部“最后通牒” 调控将再度发力

1、精准调控降临楼市 税务稽查成为重点（http://news.sh.soufun.com/2006-12-01/882504.htm）

2、年底前未建立廉租房制度的城市必须建立并实施（http://news.sh.soufun.com/2006-12-01/881952.htm）